Afin d'inciter à l'investissement dans le logement
social, la loi portant engagement national pour le logement a diminué
l'attractivité des investissements Robien réalisés à compter du 1er
septembre 2006 en réduisant les avantages fiscaux en résultant, au
profit du nouvel amortissement Borloo neuf réservé au locatif social.
Elle a également supprimé les dispositifs Besson ancien et Robien
social et institué des déductions forfaitaires spécifiques en cas de
location d'un logement précédemment vacant ou en cas de conclusion
d'une convention avec l'ANAH.
Le tableau ci dessous dresse une synthèse des
différents avantages fiscaux accordés par l'administration en fonction
du type d'investissement retenu.
Synthèse des avantages fiscaux des Dispositifs
Loi Malraux Imputation du déficit lié à l'opération sur le revenu global.
Monuments historiques
Imputation du déficit lié à l'opération sur le revenu global.
Imputation de charges exorbitantes de droit commun.
Exonération sous conditions de droits de succession.
Location en meublé professionnelle
Imputation du déficit lié à l'opération sur le revenu global.
Imposition des plus-values selon le régime des plus-values professionnelles.
Abattement de 71 % sur les revenus imposables lorsque les revenus
perçus par le foyer dans la catégorie des BIC n'excèdent pas 76 300 €.
Possibilité d'échapper à l'ISF.
Loi Périssol
L'amortissement de l'immeuble fait l'objet d'une déduction.
L'amortissement du bien, déductible sur option, est de 10 % les 4 premières années, puis de 2 % les 20 années suivantes.
La limite d'imputation du déficit sur le revenu global est de 15 300 €.
Dispositif Besson
Les revenus des logements anciens bénéficient d'une déduction forfaitaire spécifique de 26 %.
Pour les logements neufs, l'amortissement du bien déductible, sur
option, est de 8 % les 5 premières années, puis de 2,5 % les 4 années
suivantes (période renouvelable par période de 3 ans, pendant 6 ans au
maximum).
La limite d'imputation du déficit sur le revenu global est de 10 700 €.
Inconvénients : Formalités lourdes et plafonds de loyer et de ressources du locataire trop bas.
Dispositif Robien recentré
L'amortissement du bien (logement neuf, acquis en
l'état futur d'achèvement ou ancien à réhabiliter) déductible, sur
option, est de 6 % les 7 premières années, puis de 4 % les 2 années
suivantes.
La limite d'imputation du déficit sur le revenu global est de 10 700 €.
Dispositif Borloo neuf
L'aMortissement du bien (logement neuf, acquis en
l'état futur d'achèvement ou ancien à réhabiliter) déductible, sur
option, est de 6 % pendant 7 ans, 4 % pendant 2 ans et le cas échéant
2,5 % les 3 ou 6 années suivantes.
La limite d'imputation du déficit sur le revenu global est de 10 700 €.
Déduction forfaitaire de 30 %.
Borloo ancien
Les avantages sont accordés sur les revenus fonciers :
Déduction forfaitaire, pendant la durée d'application de la convention
passée avec l'ANAH, dont le taux est fixé à 30 % pour les logements à
loyers intermédiaires et 45 % pour les logements à loyers sociaux.
Dispositif Lienemann
Déduction forfaitaire de 46 %.
Inconvénients : Formalités lourdes et plafonds de loyer et de
ressources du locataire trop bas - Dispositif supprimé pour les baux
conclus depuis le 1er janvier 2005
Loi Girardin (Outre-mer)
Les particuliers bénéficient d'une réduction d'impôt
pour les investissements qu'ils réalisent directement ou dans le cadre
d'une entreprise.
Pour les investissements locatifs réalisés du 21 juillet 2003 au
31 décembre 2017, la réduction d'impôt est calculée au taux de 40 %
(plus majoration éventuelle) ou 50 % pour les investissements dans le
secteur locatif intermédiaire et répartie sur 5 ans.
Loi Paul
(Outre-mer) Les particuliers bénéficient d'une réduction
d'impôt pour les investissements qu'ils réalisent directement ou dans
le cadre d'une entreprise.
Investissements forestiers
Les particuliers réalisant des investissements forestiers jusqu'au 31 décembre 2010 bénéficient d'une réduction d'impôt.
Loi Demessine - Investissement locatif
dans le tourisme Les particuliers bénéficient d'une réduction d'impôt
pour les investissements qu'ils réalisent du 1er janvier 1999 au 31
décembre 2010 dans les ZRR et certaines autres zones.
Amortissement Périssol
Les personnes ayant acquis des logements neufs, ou en l'état
d'achèvement entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999 peuvent
déduire de leurs revenus fonciers une somme correspondant à
l'amortissement de ces logements : 10 % les 4 premières années et 2 %
les 20 années suivantes.
Les dispositions de la loi Périssol ne sont pas cumulables avec les
avantages prévus par d'autres régimes comme la réduction d'impôt pour
investissement immobilier locatif ou pour investissement outre-mer,
ainsi qu'avec le régime micro-foncier.
Depuis le 1er janvier 1999, ce dispositif Périssol a été remplacé par le dispositif Besson, puis Robien.
Qui peut bénéficier du régime Périssol ?
Seules les personnes physiques peuvent en bénéficier.
L'immeuble, faisant l'objet de cette déduction de l'amortissement, peut
être détenu directement par une personne physique ou par
l'intermédiaire d'une société soumise à l'impôt sur le revenu.
Les personnes physiques pouvant prétendre à la déduction de
l'amortissement Périssol doivent être imposées, en France, dans la
catégorie des revenus fonciers au titre des revenus issus de la
location.
De même, les immeubles détenus par les sociétés ne peuvent ouvrir
droit à la déduction au titre de l'amortissement que si les revenus
provenant de leur location sont imposés entre les mains des associés
dans la catégorie des revenus fonciers.
Quels sont les investissements amortissables ?
Les biens pouvant être amortis selon ce régime sont exclusivement
des propriétés urbaines situées en France métropolitaine ou dans les
Départements d'Outre-Mer.
Ces immeubles doivent être affectés à la location à usage de logement.
Les locaux à usage mixte peuvent ouvrir droit à la déduction s'ils sont
affectés à l'habitation pour les trois quarts au moins de leur
superficie.
Les logements qui ouvrent droit à ce dispositif sont :
- les logements acquis neuf, ou en l'état futur d'achèvement, entre
le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999 à condition, pour les immeubles
acquis en l'état futur d'achèvement du 1er janvier 1999 au 31 août
1999, que le permis de construire ait été délivré avant le 1er janvier
1999 et que l'achèvement intervienne avant le 1er juillet 2001 ;
- les logements construits à condition que la déclaration
d'ouverture de chantier soit intervenue entre le 1er janvier 1996 et le
31 décembre 1998 ;
- les logements réhabilités par le vendeur acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999 ;
- les locaux acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre
1998, affectés à un usage autre que l'habitation et transformés en
logements par l'acquéreur.
Cas particuliers
Démembrement de propriété
Deux cas doivent être distingués en fonction du moment auquel le démembrement a lieu.
- Démembrement lors de l'acquisition : l'usufruitier peut demander à
bénéficier de la déduction qui est alors calculée sur la valeur du bien
en pleine propriété.
- Démembrement postérieur à l'investissement. Si le propriétaire
transfère l'usufruit pendant l'obligation de conservation du bien ou
des parts, il rompt son engagement. L'avantage fiscal peut alors être
remis en cause. Toutefois, dans le cas d'un transfert à titre gratuit
portant sur un immeuble, l'usufruitier peut demander à bénéficier de la
déduction de l'amortissement.
Terrain ou locaux acquis à titre gratuit
En cas de construction d'un logement, le fait que le logement soit
construit sur un terrain acquis à titre gratuit ne fait pas obstacle au
bénéfice de cet avantage fiscal. En revanche, la transformation de
locaux acquis à titre gratuit n'entre pas dans le champ d'application
de cet avantage fiscal.
Engagement de location
Pour bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement, le
propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage
d'habitation principale ou secondaire pendant une durée de 9 ans. Cette
location doit être continue. En cas d'inoccupation du logement, le
propriétaire doit pouvoir fournir les preuves de la recherche active
d'un locataire.
La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent soit l'acquisition, soit l'achèvement de l'immeuble ou des travaux.
Si l'immeuble est détenu par l'intermédiaire d'une société, celle-ci
doit prendre l'engagement de location de louer le logement nu à usage
d'habitation pendant une durée de 9 ans. L'associé bénéficie alors de
la déduction en proportion de ses parts et s'engage à conserver
celles-ci jusqu'au terme de l'engagement de location.
Sanctions applicables en cas de non-respect des conditions
En cas de non-respect des conditions posées par la loi Périssol,
l'administration fiscale prévoit une reprise des déductions effectuées
au titre de l'amortissement.
Afin d'atténuer les effets de la progressivité de l'impôt qui
résulteraient de cette majoration, son imposition fait l'objet d'un
système de “quotient” qui consiste à diviser la fraction du revenu net
foncier correspondant aux déductions réintégrées par le nombre d'années
civiles pendant lesquelles l'amortissement a été déduit, ajouter ce
résultat au revenu net global de l'année au cours de laquelle le
non-respect de l'engagement a été constaté, déterminé dans les
conditions de droit commun. et à calculer l'impôt correspondant à cette
fraction de majoration : et à multiplier cette différence par le nombre
d'années utilisé pour déterminer le quotient.
Aucune remise en cause de l'avantage fiscal n'est effectuée lorsque
le non-respect de l'engagement de location ou de conservation des parts
est motivé par l'invalidité (de 2ème ou 3ème catégories) le
licenciement ou le décès du contribuable ou son époux (en cas
d'imposition commune).
Quelles sont les modalités de l'amortissement ?
L'option pour l'amortissement de type Périssol est expresse et irrévocable.
Base de calcul et point de départ de l'amortissement
Trois situations doivent être distinguées en fonction de la nature de l'opération :
· Immeubles acquis neufs et réhabilités. La base de calcul est
constituée du prix d'acquisition majoré des frais s'y rapportant.
L'amortissement commence le premier jour du mois de l'acquisition du
logement.
· Immeubles en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait
construire. Le prix à retenir s'entend respectivement du prix
d'acquisition majoré des frais ou du prix payé pour la construction du
logement. L'amortissement débute dans ces cas le premier jour du mois
de l'achèvement de l'immeuble.
· Locaux transformés en logements. L'amortissement se calcule sur la
base du prix d'acquisition du local majoré des frais et des dépenses
engagés pour les travaux de transformation. La période d'amortissement
commence le premier jour du mois de l'achèvement des travaux de
transformation.
Montant de l'amortissement déductible des revenus fonciers
Le logement, ainsi que, le cas échéant, les travaux ultérieurs de
reconstruction ou d'agrandissement du logement, font l'objet de
l'amortissement suivant :
· 10 % les 4 premières années
· et 2 % les 20 années suivantes.
Les travaux d'amélioration sont amortis au taux de 10 % sur 10 ans,
Lorsque le début de l'amortissement ne coïncide pas avec le début de
l'exercice ou de l'année civile, il y a lieu d'appliquer une réduction
prorata temporis des dotations aux amortissements.
Conséquences de l'option
Dans ce cadre, la déduction forfaitaire de 14 % applicable aux
revenus fonciers est réduite à 6 %. Cette déduction est supprimée pour
les revenus perçus à compter du 1er janvier 2006.
En revanche la limite d'imputation du déficit sur le revenu global est relevée et passe de 10 700 € à 15 300 €.
Les travaux d'amélioration effectués dans les logements “Périssol” ne
peuvent pas faire l'objet d'une déduction immédiate dans les conditions
de droit commun. Ils doivent obligatoirement être déduits sous la forme
d'un amortissement sur 10 ans (10 % par an).
Quant aux travaux de reconstruction ou d'agrandissement, effectués
dans ces logements, ils peuvent bénéficier du régime de l'amortissement
Périssol sur option du propriétaire, dans les mêmes conditions, à
condition qu'il s'engage pour une nouvelle période de location de 9
années.
Loi Girardin - Investissement des particuliers dans les DOM depuis juillet 2003
Les personnes physiques qui
investissent directement ou par voie de souscriptions dans le secteur
du logement ou qui ont souscrit au capital de certaines sociétés entre
le 21 juillet 2003 et le 31 décembre 2017 dans les DOM-TOM et les
collectivités territoriales de Mayotte et Saint-Pierre-et-Miquelon
bénéficient d'une réduction d'impôt en principe égale à 40 % du montant
de l'investissement.
Le dispositif Girardin commenté ci
après ne concerne que les investissements réalisés depuis le
21 juillet 2003. Pour les investissements réalisés antérieurement à
cette date, c'est le dispositif Paul qui s'applique.
Note
Par exception, les immeubles ayant
fait l'objet avant le 21 juillet 2003 d'une déclaration d'ouverture de
chantier à la mairie donnent lieu à l'application du dispositif Paul.
Bénéficiaires de la réduction d'impôt
La réduction d'impôt est accordée aux
personnes physiques domiciliées en France métropolitaine et dans les
DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique et la Réunion).
En revanche, sont exclus de cet avantage, les contribuables ayant leur
domicile fiscal dans un TOM (Nouvelle-Calédonie, Polynésie française,
îles Wallis et Futuna) dans les collectivités territoriales de Mayotte
et Saint-Pierre-et-Miquelon et en Nouvelle Calédonie, et ce, même s'ils
sont imposés en France sur leurs revenus de source française. Il s'agit
ici du lieu de situation du domicile de l'investisseur, non pas du lieu
de réalisation de l'investissement (l'investissement pouvant se situer
dans les DOM, mais également à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Mayotte, en
Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et
Futuna ou les Terres australes).
Remarques
Les associés des sociétés
immobilières transparentes, qui sont réputées directement propriétaires
des logements correspondant à leurs droits dans la société peuvent
bénéficier de la réduction d'impôt au titre des logements acquis par
l'intermédiaire de ces sociétés.
Les contribuables qui réalisent un investissement outre-mer en
indivision peuvent bénéficier de la réduction d'impôt. Chaque
indivisaire peut pratiquer alors une réduction d'impôt calculée sur la
quote-part du montant de l'investissement correspondant à ses droits
dans l'indivision.
En revanche, les immeubles, parts ou actions de sociétés dont le droit
de propriété est démembré sont exclus du dispositif sauf en cas de
démembrement de propriété consécutif au décès de l'un des époux soumis
à imposition commune.
Investissements éligibles
Il s'agit de l'investissement dans la
construction ou l'acquisition de logements neufs et la réhabilitation
de logements de plus de 40 ans et la souscription au capital de
certaines sociétés.
L'investissement doit être réalisé dans les DOM, à
Saint-Pierre-et-Miquelon, à Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en
Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna ou les Terres
australes.
Note
Il n'existe aucune limite quant au
nombre et au montant des investissements que le contribuable peut
réaliser. Ainsi, chaque contribuable peut acquérir plusieurs logements
et souscrire des parts au titre de la même année sans aucune limite
quant au prix des logements ou des parts.
Calcul et imputation de la réduction d'impôt
Base de calcul
La base de la réduction correspond :
· au prix revient du logement :
- en cas de construction, il s'agit
du prix du terrain dans la limite de 2 500 mètres carré (y compris les
frais de notaire et droits d'enregistrement), des frais d'architecte,
du prix d'achat des matériaux, des mémoires des entrepreneurs, des
frais financiers et autres frais généraux engagés pour la construction,
- en cas d'acquisition, il s'agit du
prix effectivement versé majoré des frais d'acquisition (honoraires de
notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe
de publicité foncière, droits d'enregistrement ou TVA ;
· en cas de réalisation de travaux de
réhabilitation : à la somme du coût des matériaux utilisés pour la
réalisation des travaux de réhabilitation et de la main-d'œuvre
correspondante, tels qu'ils figurent sur la facture délivrée par
l'entreprise (à l'exclusion du prix d'acquisition du logement). Seules
ouvrent droit à réduction d'impôt les dépenses effectivement supportées
par le contribuable. Elles s'entendent donc, le cas échéant, sous
déduction des primes ou aides apportées aux contribuables pour la
réalisation des travaux.
· en cas de souscription de parts ou de titres, au prix de souscription de ces parts ou actions.
Seuls les versements effectués
jusqu'au 31 décembre de l'année au cours de laquelle le droit à
réduction d'impôt a pris naissance sont pris en compte. Toutes les
sommes versées ultérieurement (solde versé à la remise des clés par
exemple lorsqu'il intervient après le 31 décembre de l'année) sont
exclues de la base de la réduction d'impôt. En revanche, en cas de
versements échelonnés (VEFA), les versements effectués au cours des
années précédant l'année au cours de laquelle les droit à réduction
d'impôt est né, sont pris en compte. Les versements antérieurs sont
alors additionnés aux versements de l'année.
Cas particulier - Construction de logements
En cas de construction de logements,
le prix du terrain n'est compris dans la base de la réduction d'impôt
que dans la limite de 2 500 mètres carrés.
Etalement
Cette base est étalée sur :
· 10 ans en cas d'acquisition ou de
construction d'un immeuble neuf que le propriétaire prend l'engagement
d'affecter à son habitation principale. Chaque année, la base de la
réduction d'impôt correspond donc à 10 % des sommes effectivement
payées pour l'investissement ;
· 5 ans pour tous les autres
investissements (travaux de réhabilitation, investissements locatifs,
souscription de titres de certaines sociétés) ce qui porte la base de
la réduction à 20 % du montant de l'investissement par an.
Attention
Lorsque que la réduction d'impôt
porte sur des travaux de réhabilitation, la durée d'étalement est de 5
ans et ce, même si le logement dans lequel sont effectués ces travaux
est affecté à la résidence principale du contribuable.
Plafonnement
Le montant des investissements
réalisés dans le secteur du logement est plafonné, pour les
investissements réalisés en 2007 à 1 959 € HT quelle que soit la
situation géographique de l'investissement.
Note
Pour les investissements réalisés en
2006 et 2005 les plafonds s'établissaient, par mètre carré de surface
habitable, respectivement à 1 866 € HT et 1 800 € HT. Pour les
investissements réalisés en 2004 le plafond s'établissait, par mètre
carré de surface habitable, à :
- 1 778 € HT en Nouvelle Calédonie,
- 1 761 € HT en Polynésie Française,
- 1 796 € HT pour les autres départements d'outre-mer et collectivités
qui ne sont pas dotés de leur propre index de la construction.
Ce plafond concerne tous les
logements, alors que dans le dispositif Paul, seuls les investissements
affectés à la résidence principale du contribuable étaient plafonnés.
Remarque
Les varangues (terme local désignant
une terrasse couverte, une véranda ou une galerie en bois,
caractéristiques de l'architecture des régions d'outre-mer) peuvent
être retenues dans la surface habitable de référence dans la limite de
14 mètre carré (Rép. min. n° 25204, JOANQ, 3 nov. 2003).
Taux de la réduction d'impôt
Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :
· 25 % pour les investissements en
logements neufs affectés à l'habitation principale de l'investisseur et
pour les travaux de réhabilitation sur des logements anciens de plus de
40 ans (quelle qu'en soit l'affectation),
· 40 % pour les investissements
locatifs dans le “secteur libre”(acquisition ou construction de
logements neufs affectés à la location, souscription de parts ou
actions de sociétés dont l'objet exclusif est la construction de
logements en vue de leur location et les souscriptions au capital de
SCPI réalisant des investissements locatifs),
· 50 % pour les investissements
locatifs dans le secteur intermédiaire et les autres investissements
éligibles (parts de SDR, souscriptions au capital de certaines
sociétés…). Cette majoration de taux est subordonnée à la condition que
le contribuable s'engage à louer le logement à des personnes qui en
font leur habitation principale ou à conserver ses titres pendant une
période de 6 ans.
En outre, ces taux (25 %, 40 % et 50 %) peuvent être majorés de :
· 10 points, pour les investissements
locatifs (directs ou par l'intermédiaire de sociétés) réalisés dans une
zone urbaine sensible,
· 4 points lorsque des dépenses
d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie
renouvelable sont réalisés dans le logement. Les équipements concernés
sont les suivants :
- équipements de chauffage et de fourniture d'eau chaude fonctionnant à l'énergie solaire,
- systèmes de fourniture d'électricité à partir d'énergie solaire, éolienne, hydraulique ou de biomasse,
- pompes à chaleur,
- équipements de chauffage ou de
production d'eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses tels
que les poêles, les foyers fermés, les inserts des cheminées
intérieures et les chaudières.
La circonstance que les équipements
aient été installés par le contribuable lui-même et non par une
entreprise ne fait pas obstacle à la réduction d'impôt.
Loi Paul
L'incitation fiscale à l'investissement outre-mer existe depuis de
nombreuses années. Apparus pour la première fois en 1952 (et en 1986
sous sa forme actuelle avec la loi Pons), les dispositifs fiscaux n'ont
cessé d'évoluer. Les 3 derniers dispositifs (dont les 2 derniers
seulement sont encore en application aujourd'hui) sont les suivants.
Loi Pons (1986 - 2000)
Jusqu'au 31 décembre 2000, les personnes physiques domiciliées en
France réalisant des investissements outre mer pouvaient bénéficier des
deux avantages suivants :
· une réduction d'impôt pour les investissements réalisés dans les
logements neufs ou la souscription au capital de certaines sociétés,
· une déduction du revenu global imposable pour les investissements
productifs réalisés par l'intermédiaire d'une entreprise, d'une société
soumise au régime des sociétés de personnes ou d'un groupement était
déductible du revenu global.
La loi de finances pour 2001 a aménagé le dispositif de réduction
d'impôt pour les investissements réalisés dans les DOM-TOM depuis le
1er janvier 2001.
Note
Ce dispositif ne s'applique plus aujourd'hui.
Loi Paul (2001 - 2003)
Le dispositif Paul, succédant au dispositif Pons, consiste en un
aménagement de ce dernier dispositif. En matière d'impôt sur le revenu,
pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2001 et le 20
juillet 2003, 2 formes de défiscalisations étaient prévues :
· une réduction d'impôt pour les investissements locatifs neufs ou la souscription au capital de certaines sociétés,
· une réduction d'impôt au profit des particuliers réalisant des
investissements productifs dans le cadre d'une entreprise relevant de
l'impôt sur le revenu et exerçant dans certains secteurs d'activité.
Initialement ce dispositif devait s'appliquer aux investissements
réalisés jusqu'au 31 décembre 2006 mais une nouvelle loi, la loi
Girardin, est venue une nouvelle fois aménager le dispositif d'aide
fiscal à l'investissement outre-mer.
Remarque
Le régime de la déduction au titre des investissements productifs
continue toutefois à s'appliquer aux investissements réalisés depuis le
1er janvier 2001 lorsqu'ils ont fait l'objet d'une demande d'agrément
avant cette date, aux immeubles ayant fait l'objet, avant cette date
d'une déclaration d'ouverture de chantier et aux biens meubles
corporels commandés mais non encore livrés au 1er janvier 2001, si la
commande a été accompagnée du versement d'acomptes égaux à 50 % au
moins de leur prix.
Loi Girardin (2003 - 2017)
Pour les investissements réalisés depuis le 21 juillet 2003, le
dispositif d'aide fiscale à l'investissement outre-mer a été encore
assoupli. Le nouveau dispositif qui reprend le précédent en
l'améliorant est baptisé “Girardin” du nom de la Ministre l'ayant
initié. Dans le cadre de ce dispositif, les particuliers bénéficient
des deux formes de défiscalisations Paul mais réaménagées :
· une réduction d'impôt pour les investissements locatifs neufs ou
la souscription au capital de certaines sociétés. Les taux de la
réduction d'impôt ont été augmentés par rapport au dispositif précédent
et de nouveaux investissements ont été rendus éligibles (travaux de
réhabilitation, souscription de parts de SOFIOM) ;
· une réduction d'impôt au profit des particuliers réalisant des
investissements productifs dans le cadre d'une entreprise relevant de
l'impôt sur le revenu. Le plafonnement de la réduction d'impôt pour les
investisseurs non professionnels a été supprimé.
Lois Pons
Les personnes physiques qui ont investi directement ou par voie de
souscriptions dans le secteur du logement ou qui ont souscrit au
capital de certaines sociétés jusqu'au 31 décembre 2000 dans les
DOM-TOM et les collectivités territoriales de Mayotte et
Saint-Pierre-et-Miquelon ont bénéficié d'une réduction d'impôt en
principe égale à 25 % du montant de l'investissement.
Attention
Ce dispositif ne s'applique plus depuis l'imposition des revenus perçus en 2005.
Investissements éligibles
Les investissements éligibles étaient les suivants :
· dans le secteur du logement :
- construction ou acquisition de logements neufs situés outre-mer,
occupés ou loués non meublés (dès la date d'acquisition ou d'achèvement
si elle est postérieure) à usage d'habitation principale pendant 5 ans
au moins ;
- souscriptions au capital de sociétés ayant pour unique objet de
construire des logements neufs situés outre-mer, donnés en location nue
pendant au moins 5 ans à des personnes qui en font leur habitation
principale, à condition que la société s'engage à achever les
fondations de l'immeuble dans les 2 ans qui suivent la clôture de
chaque souscription annuelle. Les souscripteurs doivent s'engager à
conserver les parts ou actions pendant 5 ans au moins à compter de la
date d'achèvement de la totalité des immeubles construits au moyen de
chaque souscription annuelle ;
- souscriptions au capital de sociétés civiles de placement
immobilier (SCPI). Ces sociétés doivent affecter intégralement le
produit de la souscription annuelle, dans un délai de 6 mois qui
suivent la clôture de celle-ci, à l'acquisition de logements neufs
affectés pour 90 % au moins de leur superficie à un usage d'habitation.
Les SCPI doivent également s'engager à louer ces immeubles nus à usage
d'habitation principale pendant 5 ans. Les souscripteurs doivent
s'engager à conserver les parts ou actions pendant 5 ans au moins à
compter de ces mêmes dates ;
· dans le secteur du logement intermédiaire :
A compter du 1er juillet 1996, les acquisitions ou constructions de
logements neufs situés outre-mer, ou les souscriptions au capital de
sociétés ayant cet objet loués à certaines conditions de ressources et
de loyers ont pu bénéficier d'une réduction d'impôt majorée. Pour en
bénéficier, le contribuable ou la société devait s'engager à louer
pendant au moins 6 ans, à usage d'habitation principale, le logement
non meublé dans les 6 mois de son achèvement ou de son acquisition si
elle est postérieure. Les souscripteurs devaient s'engager à conserver
les titres pendant une durée d'au moins 6 ans à compter de la date de
souscription au capital de la SCPI et à compter de la date d'achèvement
des logements pour les souscriptions au capital des sociétés qui les
construisent.
Le montant du loyer annuel par mètre carré de surface habitable et les ressources du locataire étaient plafonnées ;
· dans d'autres secteurs de l'activité économique :
- souscriptions en numéraire au capital de sociétés de développement
régional (SDR) d'outre-mer ou de sociétés soumises à l'IS effectuant
des investissements productifs neufs et dont l'activité réelle est
exercée outre-mer dans les secteurs de l'industrie, de la pêche, de
l'hôtellerie, du tourisme, des énergies nouvelles, de l'agriculture, du
bâtiment et des travaux publics, des transports, de l'artisanat, ou
dans le secteur de la maintenance au profit des activités industrielles
et, dans celui de la production et de la diffusion cinématographiques
ou audiovisuelles. Les sociétés devaient prendre l'engagement
d'effectuer les investissements productifs dans les 12 mois de la
clôture de la souscription (ou, lorsqu'elles affectaient tout ou partie
de la souscription à la construction d'immeubles destinés à l'exercice
d'une de ces activités, elles devaient en achever la clôture dans les 2
ans de la souscription) et de maintenir leur affectation à l'activité
du secteur concerné pendant les 5 ans qui suivaient leur acquisition ou
leur durée d'utilisation si elle était plus courte,
- souscriptions au capital de sociétés soumises à l'IS
concessionnaires de service public local à caractère industriel et
commercial,
- souscriptions au capital de sociétés chargées de l'exploitation
d'un service public faisant l'objet d'un contrat d'affermage qui
exercent leur activité dans les DOMTOM,
- souscriptions en numéraire au capital de sociétés soumises à l'IS,
exerçant leur activité dans un des secteurs énumérés ci-dessus,
exclusivement dans les DOM, et qui sont en difficulté.
Calcul et imputation de la réduction d'impôt
Base de calcul
La base de la réduction correspondait au prix de revient hors taxes des investissements.
Cette base était étalée sur 5 ans.
Chaque année, la base de la réduction d'impôt était donc égale à 20 %
des sommes effectivement payées au 31 décembre de l'année au cours de
laquelle l'investissement a été effectué.
Taux de la réduction d'impôt
Le taux de la réduction d'impôt était de 25 % pendant 5 ans.
Remarque
Le taux de la réduction d'impôt était majoré pour les
investissements réalisés dans le secteur intermédiaire. Les
particuliers ont pu bénéficier d'une majoration à 50 % du taux de la
réduction au titre des années 1996 à 2001. Pour les années suivantes,
c'est le taux de droit commun qui s'appliquait (25 %).
Imputation
La réduction d'impôt s'imputait sur l'impôt sur le revenu du au titre de l'année :
· d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure et des 4 années suivantes,
· de souscription des parts ou actions et des 4 années suivantes.
Non-Cumul avec d'autres dispositifs
L'application de ce dispositif ne pouvait pas se cumuler avec :
- le bénéfice de l'amortissement Périssol,
- le dispositif Besson,
- le dispositif Robien,
- l'imputation sur le revenu global d'un déficit foncier,
- l'abattement sur les revenus de capitaux mobiliers,
- le placement de ces titres sur un PEA,
- la réduction d'impôt au titre des souscriptions au capital de sociétés non cotées,
- la déduction des pertes prévue en faveur des créateurs d'entreprises,
- de la déduction en faveur des investissements réalisés outre-mer,
- l'exonération des droits de mutation à titre gratuit,
- de l'abattement sur l'assiette des droits de vente dont bénéficie,
sous certaines conditions, la première cession d'un immeuble acquis
neuf et affecté pendant 5 ans à l'habitation principale.
Demessine - Investissements locatifs dans le tourisme
Investissements réalisés du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2010
Les contribuables investissant dans les ZRR ou certaines autres
zones peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt. Pour les
investissements réalisés entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre
2010, le dispositif fiscal se décompose en 2 réductions d'impôt :
· une réduction d'impôt pour l'acquisition de logements neufs ou en
l'état futur d'achèvement ainsi que pour la réhabilitation de logements
anciens, étalée sur 6 ans au taux de 25 % ou 20 % pour la
réhabilitation,
· une réduction d'impôt au titre des travaux de réparation,
d'amélioration, de reconstruction et d'agrandissement calculée au taux
de 20 % (40 % pour certains investissements) imputable l'année de
réalisation des travaux.
Le champ d'application de la réduction d'impôt a été élargi sur
plusieurs points par rapport à celle applicable avant le 1er janvier
2005. Les modalités de calcul et d'étalement de la réduction ont été
modifiées.
Investissements réalisés du 1er janvier 1999 au 31 décembre 2004
Pour les investissements réalisés du 1er janvier 1999 au 31 décembre
2004, les contribuables pouvaient bénéficier d'une réduction d'impôt au
titre des investissements réalisés dans une ZRR, une zone inscrite sur
la liste des zones concernées par l'objectif n° 2 des fonds structurels
communautaires ou dans le périmètre d'une agglomération nouvelle
consistant en :
· l'acquisition de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement :
la réduction d'impôt calculée au taux de 25 % est étalée sur 4 ans,
· la réalisation de travaux de reconstruction, d'agrandissement, de
grosses réparations ou d'amélioration : la réduction d'impôt calculée
au taux de 20 % est étalée sur 4 ans,
· l'acquisition et la réhabilitation de logements anciens à compter
du 1er janvier 2004 : la réduction d'impôt calculée au taux de 20 % est
étalée sur 6 ans.
Lois Malraux
Les propriétaires d'immeubles situés dans les secteurs sauvegardés
ou dans des périmètres de restauration immobilière sont autorisés, à
l'occasion de la réalisation de certains travaux de restauration
immobilière, à imputer leur déficit foncier sans limitation de montant
sur leur revenu global.
Les personnes ayant investi dans des immeubles situés dans des
périmètres de restauration immobilière peuvent, sous certaines
conditions, imputer les déficits fonciers sans limite sur le revenu
global.
La restauration immobilière consiste à modifier les conditions
d'habitabilité d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles situés dans un
secteur sauvegardé ou dont la qualité justifie l'accomplissement de
travaux de restauration immobilière.
Les secteurs sauvegardés et les périmètres de restauration immobilière
sont délimités par le conseil municipal ou, le cas échéant, par le
préfet.
Les revenus de la location d'immeubles ayant fait l'objet d'une
opération “Malraux” sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la
catégorie des revenus fonciers sans possibilité d'option pour le régime
micro-foncier.
Le déficit éventuellement généré par l'opération de restauration
comprend les charges déductibles suivantes, dont la plupart sont
propres au régime général des revenus fonciers :
· charges de droit commun :
- déduction forfaitaire,
- frais de gérance et de rémunération des concierges,
- dépenses engagées pour les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration,
- impôts.
· charges propres au régime de restauration immobilière :
- frais d'adhésion à des associations foncières urbaines (AFU),
- travaux de démolition imposés par le maire ou le préfet,
- travaux de reconstruction nécessités par la démolition imposée,
- travaux de transformation en logements de l'immeuble,
- et, depuis le 1er janvier 2004, travaux de réaffectation à
l'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à
l'habitation et ayant perdu cet usage.
Le caractère déductible ou non de ces travaux dépend de la date d'obtention de l'autorisation des travaux.
Certaines conditions doivent cependant être respectées pour que les
travaux propres au régime de restauration immobilière soient admis en
déduction du revenu global.
Elles se rapportent à :
· La zone géographique dans laquelle se situent les immeubles à restaurer.
Sont ainsi autorisés :
- les zones de protection du patrimoine architectural urbain et
paysagé. Les travaux engagés doivent alors être déclarés d'utilité
publique ;
- les secteurs sauvegardés.
· la destination des immeubles. Les logements doivent constituer la
résidence principale des locataires pendant au moins 6 ans. Le
propriétaire doit louer le logement dans les 12 mois suivant
l'achèvement des travaux. Lorsque l'immeuble est la propriété d'une
société civile immobilière, les associés doivent s'engager à conserver
leurs parts pendant 6 ans au moins. L'obligation de location incombe à
la société.
· la nature de l'opération de restauration. Les travaux engagés dans
le cadre de la Loi Malraux doivent aboutir à une restauration complète
de l'immeuble. Cette restauration ne doit donc pas être partielle. Il
est en revanche inutile d'intervenir sur les parties de l'immeuble qui
ne le nécessitent pas. Les travaux engagés doivent au préalable avoir
fait l'objet d'une déclaration de travaux ou d'un permis de construire,
après accord de l'architecte des Bâtiments de France (l'obtention d'une
autorisation spéciale a été supprimée par l'ordonnance du 28 juillet
2005).
· l'initiative de l'opération.
Elle peut émaner de trois entités juridiques :
- le propriétaire de l'immeuble. Si l'immeuble n'appartient pas à un
propriétaire unique, il doit y avoir un regroupement des initiatives
individuelles sous la forme d'une association foncière urbaine ;
- les collectivités publiques et plus précisément l'Etat ou les collectivités territoriales ;
- d'autres organismes, le plus souvent mandatés par l'Etat ou les collectivités territoriales.
Si l'engagement de location ou les conditions de location ne sont
pas respectées, l'administration fiscale prévoit la réintégration des
déficits abusivement imputés, l'année où l'infraction a été découverte,
et non l'année où le déficit a été constaté.
Dispositif lieunemann
Location à des personnes de condition modeste à compter du 01/01/2002
Pour les baux conclus, reconduits ou
renouvelés du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2004, les revenus des 3
premières années de location de logements à usage d'habitation
principale à des personnes aux ressources très modestes bénéficient
d'une déduction forfaitaire de 46 % (60 % pour les revenus perçus
avant 2006), sous réserve d'un plafonnement des loyers.
Nouveautés
Dans le cadre de la réforme de l'impôt sur les
revenus prévue pour 2007, la loi de finances pour 2006 a réduit le taux
de l'abattement applicable dans le cadre de ce dispositif de 60 % à
46 % à compter de l'imposition des revenus perçus en 2006.
Attention
Le dispositif Lienemann est supprimé pour les
baux conclus, reconduits ou renouvelés à compter du 1er janvier 2005.
Ainsi, les personnes qui ont loué un logement sous ce régime ne
pourront pas renouveler leur engagement au-delà des 3 années
d'application initiale du dispositif.
Les personnes qui ont loué des logements à
usage d'habitation principale à des personnes aux ressources très
modestes du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2004, bénéficient d'une
déduction forfaitaire au taux de 46 % ( cet aux était fixé à 60 % pour
les revenus perçus jusqu'au 31 décembre 2005).
Cette déduction spécifique s'applique pendant une période de 3 ans
(cette période devait être renouvelable, mais ne pourra pas l'être en
pratique du fait de la suppression prématurée du dispositif par la loi
de programmation pour la cohésion sociale).
Cette majoration ne s'applique qu'aux baux conclus renouvelés ou reconduits du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2004.
Attention
La déduction spécifique s'applique aux revenus
retirés des locations de logements résultant de baux conclus,
renouvelés ou reconduits du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2004,
quelle que soit la date d'acquisition du logement. Elle ne s'appliquait
donc pas aux périodes de location en cours au 1er janvier 2002. En
revanche, la conclusion d'un nouveau bail avec le locataire en place,
le renouvellement du bail avec le même locataire ou sa reconduction
tacite permettait de bénéficier de l'avantage fiscal.
Conditions tenant au logement
Caractéristiques du logement
Le logement peut être neuf ou ancien.
Il doit être situé en France et répondre à certaines normes d'habitabilité.
Le logement peut appartenir à une société non soumise à l'IS dans la
mesure où les revenus de ces immeubles sont imposés entre les mains des
associés dans la catégorie des revenus fonciers.
Le démembrement de propriété du logement ou des parts ne fait pas
obstacle à l'application de la déduction forfaitaire de 46 % (60 % pour
les revenus perçus jusqu'au 31 décembre 2005) lorsqu'il est antérieur à
l'engagement de location du logement ou de conservation des parts.
La location d'un logement en indivision ouvre
droit au bénéfice de la mesure si toutes les conditions sont par
ailleurs respectées par chacun des indivisaires.
Affectation du logement
Le logement doit être loué non meublé, de
façon effective et continue, par son propriétaire et être affecté par
le locataire à son habitation principale.
onditions tenant au locataire
Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire du logement, ni un ascendant ou un descendant.
De même, si le logement est la propriété d'une société non soumise à
l'impôt sur les sociétés, aucune location ne pourra être consentie à un
associé, à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou un
descendant de l'un des associés.
Le locataire peut être une personne occupant déjà le logement.
La location du logement peut être consentie à un organisme sans but
lucratif ou à une union d'économie sociale qui le met à la disposition
de personnes défavorisées. En revanche, la location du logement à un
organisme public ou privé pour le logement de son personnel ne peut pas
bénéficier du dispositif.
Le locataire doit avoir des ressources très modestes.
Engagement de location
Pour bénéficier de cette déduction forfaitaire, le bailleur est tenu de prendre l'engagement de louer le logement nu, à usage d'
habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de 3
ans. Cet engagement doit prévoir, en outre, que le loyer et les
ressources du locataire ne doivent pas excéder les plafonds mentionnés
ci-dessus.
Lorsque le logement appartient à une société non soumise à l'IS,
l'engagement est pris par la société. Les associés doivent tous de leur
coté s'engager à conserver leurs parts pendant 3 ans.
Application de la déduction forfaitaire
Les revenus tirés de la location des logements
dans le secteur social bénéficient, pendant 3 ans, d'une déduction
forfaitaire au taux de 46 %(60 % pour les revenus perçus jusqu'au 31
décembre 2005).
Cette période est calculée de date à date à compter de celle de la
prise d'effet du bail initial du logement concerné, de sa reconduction
ou de son renouvellement.
A l'issue de cette période de trois ans la déduction forfaitaire de
26 % (40 % pour les revenus perçus jusqu'au 31 décembre 2005) (Besson
ancien) est applicable.
Cas particulier - Changement de locataire
En cas de changement de titulaire du bail, la
déduction demeure applicable si les conditions de loyer et de
ressources du locataire sont remplies.
Non-cumul avec d'autres avantages fiscaux
Il n'est pas possible de cumuler, pour un même logement, le bénéfice de ce dispositif et :
· la réduction d'impôt pour investissement immobilier Outre-mer ;
· l'amortissement Borloo, Besson et Robien
mais seulement pendant la période où celui-ci est pratiqué. En
revanche, rien ne s'oppose à ce que la déduction forfaitaire s'applique
lorsqu'une déduction au titre de l'amortissement des travaux
d'amélioration continue de s'appliquer ;
· le régime micro-foncier.
Obligations déclaratives
Les contribuables sont tenus de joindre à leur
déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle la location
ouvre droit pour la première fois à la déduction forfaitaire :
· une note annexe qui comporte les éléments suivants :
- l'identité et l'adresse du contribuable,
- l'adresse, la date d'acquisition ou
d'achèvement du logement concerné et la surface à prendre en compte
pour l'appréciation du plafond de loyer,
- le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu'il résulte du bail,
- l'engagement de louer le logement non
meublé, pendant une durée de trois ans au moins, à des personnes qui en
font leur habitation principale ;
· une copie du bail ;
· une copie de l'avis d'impôt sur le revenu du
locataire établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle
pour laquelle la location à ce locataire ouvre droit pour la première
fois à la déduction forfaitaire.
En cas de changement de locataire au cours de
la période couverte par l'engagement de location, le contribuable doit
joindre à sa déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le
changement est intervenu, une copie du nouveau bail ainsi qu'une copie
de l'avis d'impôt sur le revenu du locataire entrant dans les lieux
établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la
signature du contrat de location.
Dispositif Borloo
- Borloo neuf
Le dispositif “Borloo neuf”, mis en place depuis 2006 sous la forme
d'une option au régime d'amortissement Robien recentré, permet
d'amortir 65 % de la valeur d'un bien sur 15 ans sous réserve du
respect de conditions de loyer et de ressources du locataire.
Investissements concernés
Il s'agit des investissements éligibles au dispositif Robien
recentré. En effet, le dispositif Borloo neuf est réservé aux bailleurs
ayant opté pour le dispositif “Robien recentré” qui, en contrepartie de
l'engagement de louer à des personnes de condition modestes, pour un
loyer inférieur à celui pratiqué dans le cadre du régime Robien, permet
au bailleur de bénéficier d'un amortissement supplémentaire de 15 % et
d'une déduction forfaitaire de 30 %.
Logements
Ce nouveau dispositif s'applique aux logements :
· acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1er septembre 2006,
· que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet d'une
déclaration d'ouverture de chantier à compter du 1er septembre 2006,
· acquis à compter du 1er septembre 2006 en vue d'être réhabilités,
· et aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à
compter du 1er septembre 2006 et que le contribuable transforme en
logements.
Toutefois, les contribuables peuvent, sur option, bénéficier de ce
régime pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2006.
Ainsi, les contribuables réalisant un investissement éligible du 1er
janvier 2006 au 31 août 2006, entrant normalement de plein droit sous
le dispositif Robien “classique”, pourront opter, au titre de cet
investissement, pour l'application du dispositif Borloo neuf.
Conseil
Cette option permet aux investisseur de bénéficier de la déduction
forfaitaire de 30 % sous réserve de respecter des plafonds de loyer et
de ressources plus restrictifs que dans la cadre du dispositif Robien
classique (pour lequel il n'existe d'ailleurs pas de plafond de
ressources du locataire). Les modalités d'amortissement diffèrent entre
ces deux régimes (l'étalement de l'amortissement étant plus progressif
dans le cadre du dispositif Borloo) mais tous deux permettent d'amortir
à l'issue d'une période de 15 ans, 65 % du prix de l'investissement
initial.
Le dispositif Borloo neuf s'applique dans les mêmes conditions
lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt
sur les sociétés.
Souscriptions au capital de SCPI
Le dispositif Borloo neuf s'applique aux souscriptions de sociétés
civiles de placement immobilier (SCPI) réalisées à compter du 1er
septembre 2006. Il s'agit des parts de SCPI éligible au dispositif
Robien recentré.
Conditions à respecter
Le bénéfice du dispositif Borloo est subordonné à une option exercée
lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de
l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option
est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du
propriétaire de louer le logement nu pendant neuf ans à usage
d'habitation principale
à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal.
Contrairement au dispositif Robien recentré, il n'est pas possible de
bénéficier du dispositif Borloo neuf en cas de location à un ascendant
ou descendant du contribuable (ou en cas d'investissement par le biais
d'une société à l'IR, à un des associés ou un membre de son foyer
fiscal, un ascendant ou descendant d'un associé).
Le bailleur doit s'engager à louer le logement :
· à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain niveau,
· pour un loyer plafonné à “70 % du prix du marché”.
Note
A l'occasion de la création du nouveau dispositif Borloo, un nouveau
zonage géographique a été mis en place comprenant non plus 3 zones mais
4 zones (la zone B ayant été scindée en deux).
La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date
d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est
postérieure. Cet engagement doit en outre prévoir que le loyer ne doit
pas excéder un plafond fixé par décret.
En cas de non-respect des conditions de location ou de cession du
logement, les déductions pratiquées pendant l'ensemble de la période
triennale seront remises en cause dans les conditions de droit commun.
L'engagement de location peut être suspendu, à l'issue d'une période de
location d'au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition
d'un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie
pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la
déduction au titre de l'amortissement. Cette période de mise à
disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n'est pas prise
en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.
Cas particulier - Démembrement
La déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable aux
revenus des immeubles dont le droit de propriété est démembré.
Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien ou le
démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à
imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou
titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans
les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du dispositif Borloo
pour la période restant à courir à la date du décès.
Calcul de l'amortissement
L'amortissement est égal à :
· 6 % pendant 7 ans,
· 4 % les 2 années suivantes,
· le cas échéant, 2,5 % les 3 ou 6 années suivantes (en cas de
reconduction de l'engagement de location pour une ou deux périodes de 3
ans). En effet, à l'issue de la période couverte par l'engagement de
location, tant que les conditions de loyer et de ressources du
locataire restent remplies, le propriétaire peut, par périodes de 3 ans
et pendant une durée maximale de 6 ans, bénéficier d'une déduction au
titre de l'amortissement égale à 2,5 % du prix d'acquisition ou de
revient du logement en cas de poursuite, de renouvellement du bail ou
de changement de titulaire du bail.
Le prix de revient, base de l'amortissement, s'entend :
· en cas d'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, du prix d'achat majoré de certains frais (
honoraires du notaire, TVA, droits d'enregistrement…) ;
· en cas d'acquisition d'un immeuble inachevé du prix d'achat du
local majoré de certains frais et du prix des travaux d'achèvement de
la construction ;
· en cas de construction du prix du terrain et du prix payé pour la
construction du logement (prix d'achat des matériaux, mémoires des
entrepreneurs, salaires des ouvriers et charges sociales… et autres
frais généraux qui ne constituent pas des charges déductibles des
revenus fonciers) ;
· en cas de transformation d'un local en logement, du prix
d'acquisition du local majoré des frais d'achat et du coût des travaux
de transformation (dépenses de reconstruction, d'agrandissement, de
réparation et d'amélioration) ;
· en cas de réhabilitation d'un logement non décent : du prix
d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition (
honoraires de notaires, commissions versées à des intermédiaires,
droits de timbre, droits de mutation à titre onéreux) et du coût des
travaux de réhabilitation et des frais y afférent. Il est tenu compte
notamment des prestations d'études, d'organisation et de suivi des
travaux de réhabilitation et des frais liés à l'établissement des états
et attestations à fournir pour bénéficier du dispositif ;
· en cas de souscription de parts de SCPI, d'une somme égale à 95 % du montant de la souscription.
La période d'amortissement débute le premier jour du mois :
· de l'acquisition du logement, en cas d'achat d'immeuble neuf ;
· de son achèvement, en cas de construction ou d'acquisition d'immeuble inachevé ou en l'état futur d'achèvement ;
· de l'achèvement des travaux, en cas de transformation d'un local
en logement ou de réalisation de dépenses de reconstruction,
d'agrandissement ou d'amélioration ou de réhabilitation ;
· de la souscription en cas de souscription à une SCPI.
Incidences de l'option
Les revenus fonciers tirés de la location du logement ouvrent droit à une déduction forfaitaire spécifique de 30 %.
Lorsque l'option pour l'amortissement a été pratiquée :
· les dépenses de reconstruction et d'agrandissement ouvrent droit à
la déduction d'un amortissement égal à 6 % de leur montant pendant 7
ans et à 4 % de ce montant pour les 2 années suivantes. La période
d'amortissement aurait pour point de départ le premier jour du mois
d'achèvement des travaux et le propriétaire devrait s'engager à louer
le logement dans les conditions ci-dessus pendant une nouvelle durée de
9 ans ;
· les dépenses d'amélioration ne sont pas déductibles immédiatement
mais ouvriraient droit à la déduction d'un amortissement au taux de
10 % pendant dix ans. La période d'amortissement a pour point de départ
le premier jour du mois d'achèvement des travaux.
Obligations déclaratives
Borloo neuf logement
Pour bénéficier du dispositif Borloo neuf, les contribuables doivent
joindre à leur déclaration des revenus de l'année d'achèvement de
l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure, :
· l'option formulée dans une note annexe établie sur un imprimé
fourni par l'administration, qui comporte les éléments suivants :
- l'identité et l'adresse du contribuable,
- l'adresse du logement concerné, sa date d'acquisition ou
d'achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre
en compte pour l'appréciation du plafond de loyer,
- le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu'il résulte du bail,
- l'engagement de louer le logement non meublé, pendant une durée de
neuf ans au moins, à des personnes qui en font leur habitation
principale,
- les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement,
· une copie du bail,
· une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire
établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la
signature du contrat de location ;
· les documents suivants :
- pour les immeubles que le contribuable fait construire, une copie
de la déclaration d'ouverture de chantier et de la déclaration
d'achèvement des travaux, accompagnées des pièces attestant de leur
réception en mairie,
- pour les locaux que le contribuable transforme en logement, une
copie de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnée d'une
pièce attestant de sa réception en mairie et d'une note précisant la
nature de l'affectation précédente des locaux,
- pour les logements que le contribuable acquiert en vue de les
réhabiliter, les contribuables sont tenus de joindre à leur déclaration
des revenus de l'année d'achèvement des travaux les états et
attestations établis pour bénéficier du dispositif Robien.
Note
Si le logement n'est pas loué au moment du dépôt de la déclaration
des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition
ou si elle est postérieure, les copies du bail et de l'avis
d'imposition sont joints à la déclaration des revenus de l'année en
cours de laquelle le bail est signé.
Pendant la période couverte par l'engagement de location, le
contribuable doit joindre à chacune de ses déclarations des revenus un
état établi conformément à un modèle fixé par l'administration et
faisant apparaître, pour chaque logement, le détail du calcul du
montant de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement ainsi
qu'une note indiquant le nom des locataires de l'immeuble.
En outre, en cas de changement de locataire au cours de cette période,
il joint à sa déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle
le changement est intervenu une copie du nouveau bail ainsi qu'une
copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire entrant
dans les lieux établi au titre de l'avant-dernière année précédant
celle de la signature du contrat de location.
Borloo neuf SCPI
Obligations des associés
Les porteurs de parts doivent s'engager à conserver les parts
jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de
location de la société. Cet engagement est constaté lors du dépôt de la
déclaration des revenus au titre de laquelle les parts ont été
souscrites.
Les associés doivent également joindre à chacune de leurs déclarations
des revenus un exemplaire de l'attestation fournie par la société,
ainsi que les modalités de décompte de la déduction au titre de
l'amortissement.
Pendant la durée d'application de la déduction de l'amortissement,
les associés joignent à chacune de leurs déclarations des revenus un
exemplaire des documents remis par la société ainsi que les modalités
de décompte de la déduction au titre de l'amortissement.
Obligations des sociétés - Fourniture d'une attestation annuelle
Avant le 31 mars de chaque année, la SCPI doit faire parvenir à ses
associés un document établi en double exemplaire comportant les
éléments suivants :
· l'identité et l'adresse de l'associé ;
· le nombre et les numéros des parts ou actions souscrites pour
lesquelles le bénéfice de la déduction est demandé ainsi que le montant
du capital souscrit correspondant ;
· la date de souscription des parts ou actions et du versement des fonds ;
· le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au
31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises et
transmises, au cours de l'année ainsi que la date de ces opérations ;
· l'attestation que 95 % de la souscription pour laquelle le
bénéfice de la déduction a été demandé, servent exclusivement à
financer un investissement pour lequel les conditions d'application du
dispositif Robien sont réunies ;
· la nature des investissements réalisés au moyen des parts ou
actions souscrites pour lesquelles le bénéfice de la déduction a été
demandée, l'adresse des logements concernés, leur date d'acquisition ou
d'achèvement, la date de leur première location et la surface à prendre
en compte pour l'appréciation du plafond de loyer ;
· l'attestation que le produit de la souscription annuelle est
intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de
celle-ci ;
· l'engagement par la société de louer le logement dans les
conditions et limites prévues pour bénéficier de l'amortissement. La
société doit également indiquer le montant du loyer mensuel, charges
non comprises, tel qu'il résulte du bail.
Nouveautés
Les avantages fiscaux des investissements
Robien réalisés depuis le 1er septembre 2006 ont été réduits au profit
du nouvel amortissement Borloo neuf réservé au locatif social. En
revanche, l'économie du dispositif Robien classique pour les
investissements réalisés avant cette date n'est pas modifiée, sauf en
ce qui concerne l'amortissement des travaux de reconstruction qu'il
n'est plus possible de proroger pour une ou deux périodes de 3 ans dès
l'imposition des revenus perçus en 2006 quelle que soit la date de
réalisation de l'investissement.
La loi portant engagement national pour le
logement a aménagé le dispositif Robien pour les investissements
réalisés à compter du 1er septembre 2006.
Il convient donc désormais de distinguer deux dispositifs Robien :
· le dispositif Robien classique qui continue
à s'appliquer, dans les mêmes conditions (à l'exception d'un
aménagement concernant l'amortissement des travaux de reconstruction)
aux investissements réalisés jusqu'au 31 août 2006, qui permet
d'amortir 65 % de l'investissement sur une période de 15 ans ;
· et le dispositif Robien recentré applicable
aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006 qui ne
permet plus d'amortir que 50 % de l'investissement sur une durée de 9
ans.
Les conditions d'application du dispositif
Robien recentré sont les mêmes que celles du dispositif Robien
classique. Seuls les modalités d'amortissement diffèrent.
Qui peut bénéficier de l'amortissement Robien ?
Le régime d'amortissement Robien est ouvert :
· aux personnes physiques imposables dans la
catégorie des revenus fonciers au titre des revenus issus de la
location. Les biens donnés en location et inscrits à l'actif d'une
entreprise individuelle n'ouvrent pas droit à la déduction de
l'amortissement,
· aux porteurs de parts de sociétés non
soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI, sociétés transparentes pour
lesquelles les associés sont imposés directement dans la catégorie des
revenus fonciers). Dans ce cas, les associés doivent s'engager à
conserver les titres de la société jusqu'à l'expiration de la période
couverte par l'engagement de location pris par la société.
Attention
Contrairement au dispositif Besson, les SCPI
ne peuvent pas bénéficier de l'amortissement. En effet, dans le cadre
du dispositif Robien, ce n'est plus la société mais l'associé qui peut
déduire l'amortissement dans des conditions particulières.
Investissements concernés
Le dispositif Robien s'applique :
· aux logements neufs acquis depuis le 1er janvier 2003.
Il s'agit des logements neufs acquis neufs
depuis le 1er janvier 2003, des logements acquis en l'état futur
d'achèvement pour lesquels l'achèvement intervient à compter du 1er
janvier 2003 et des logements issus de travaux de transformation
réalisés par l'acquéreur d'un local à usage autre que l'habitation pour
lesquels l'achèvement des travaux de transformation intervient à
compter du 1er janvier 2003.
Remarque : Pour les logements ainsi acquis entre le 1er janvier 2003 et
le 2 avril 2003, l'application du dispositif Robien est optionnelle.
L'investisseur a le choix de rester sous le dispositif Besson (encore
applicable) ou de se placer sous le dispositif Robien ;
· aux logements à réhabiliter acquis depuis le 3 avril 2003,
· aux parts de SCPI souscrites depuis le 3 avril 2003.
Fonctionnement du dispositif
Conditions
Pour bénéficier de l'amortissement Robien, un
certain nombre de conditions doivent être remplies. Pour les
investissements dans les logements, ces conditions tiennent à la nature
et à l'affectation du logement ainsi qu'à la qualité du locataire.
Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu à usage
d'habitation principale locataire pendant une durée de 9 ans minimum
pour un loyer n'excédant pas un certain plafond au mètre carré.
Pour l'amortissement des parts de SCPI il existe des conditions particulières.
Effets de l'amortissement
Attention
L'amortissement est déductible dès
l'achèvement du logement (ou dès l'acquisition si elle est
postérieure), avant même que le logement soit loué. En effet, la loi
laisse un délai de 12 mois à l'investisseur (à compter de l'achèvement
du logement ou de son acquisition si elle est postérieure) pour mettre
le logement en location. L'investisseur peut d'autre part déduire les
intérêts d'emprunt qu'il verse dès l'acquisition, avant même
l'achèvement du logement. Ainsi, un investisseur acquièrant un logement
sur plan en janvier 2006, achevé en novembre 2006 peut déduire, au
titre de 2006 : les intérêts versés dès janvier 2006 et une fraction
d'annuité d'amortissement correspondant à novembre et décembre
(2/12ème). Il devra trouver un locataire au plus tard en novembre 2007.
Les effets du dispositif diffèrent en fonction de la date de leur réalisation.
Investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006 - Robien recentré
· Le logement est amorti à hauteur de 50 % sur
une période de 9 ans à raison de 6 % les 7 premières années puis de 4 %
pour les 2 années suivantes. Il n'est pas possible de proroger la
période initiale d'amortissement dans le cadre du dispositif Robien
recentré.
Les revenus bénéficient d'une déduction spécifique de 26 %, lorsque le logement est situé en ZRR.
Les travaux de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration font également l'objet d'un amortissement.
· L'amortissement des parts de SCPI se fait
sur une base réduite à 95 % de la valeur des parts. Le taux
d'amortissement des parts est identique à celui des logements (6 % les
7 premières années, et 4 % les 2 années suivantes), soit un
amortissement maximal de 47,50 % du montant de la souscription.
Investissements réalisés du 1er janvier 2003 au 31 août 2006 - Robien classique
· Le logement est amorti à hauteur de 65 % sur
une période de 9 ans à raison de 8 % les 5 premières années puis de
2,5 % pour les 4, 7 ou 10 années suivantes.
Pour les revenus perçus jusqu'au 31 décembre 2005, le taux de la déduction forfaitaire pour frais divers était ramené à
6 % pendant la période d'amortissement du logement. Cette déduction est supprimée à compter de 2006).
Toutefois les revenus bénéficient d'une déduction spécifique de 26 % (40 % avant 2006), lorsque le logement est situé en ZRR.
Les travaux de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration font également l'objet d'un amortissement.
La déduction forfaitaire était calculée au
taux de droit commun (14 %) à l'expiration de la période
d'amortissement. Cette déduction est supprimée pour les revenus perçus
à compter du 1er janvier 2006. Sous réserve du respect des conditions
de loyer, le propriétaire peut demander, à l'expiration de cette
période l'application de la déduction forfaitaire Besson ancien. Peu
importe à cet égard qu'il y ait ou non-changement de titulaire du bail.
· L'amortissement des parts de SCPI se fait
sur une base réduite à 95 % de la valeur des parts. Le taux
d'amortissement des parts est identique à celui des logements (8 % les
5 premières années, et 2,5 % les 4, 7 ou 10 années suivantes) soit un
amortissement maximal de 61,75 % du montant de la souscription.
Non-cumul avec d'autres dispositifs
Pour un même logement, l'amortissement Robien n'est pas cumulable avec :
· la réduction d'impôt pour investissement par les particuliers dans les DOM
· l'imputation des déficits fonciers provenant d'immeubles situés en secteurs sauvegardés ou d'immeubles historiques.
- Robien recentré - Logement
La loi portant engagement national pour le logement a aménagé le
dispositif Robien pour les investissements réalisés à compter du 1er
septembre 2006 (aussi bien pour les investissements dans le secteur du
logement que dans les parts de SCPI).
Cet aménagement impacte les modalités de calcul de l'amortissement du
logement et des travaux, non les conditions d'application du dispositif
qui demeurent les mêmes.
Investissements concernés
Le dispositif Robien recentré s'applique :
· aux logements neufs acquis depuis le 1er septembre 2006.
Il s'agit des logements acquis neufs depuis le 1er septembre 2006,
des logements acquis en l'état futur d'achèvement pour lesquels
l'achèvement intervient à compter du 1er septembre 2006 et des
logements issus de travaux de transformation réalisés par l'acquéreur
d'un local à usage autre que l'habitation pour lesquels l'achèvement
des travaux de transformation intervient à compter du 1er septembre
2006.
· aux logements à réhabiliter acquis depuis le 1er septembre 2006,
· aux parts de SCPI souscrites depuis le 1er septembre 2006.
Conditions d'application du dispositif Robien recentré
Note
Les conditions d'application du dispositif Robien recentré étant les
mêmes que celles applicables aux investissements réalisés avant le 1er
septembre 2006, nous renvoyons, pour obtenir plus précision sur ces
conditions aux développements consacrés au dispositif Robien classique.
A l'instar du dispositif Robien classique, le bénéfice de
l'amortissement est subordonné à une option qui doit être exercée lors
du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de
l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte
l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins
neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un
membre de son foyer fiscal. La location du logement consentie à un
organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage
d'habitation principale à une personne autre que le propriétaire du
logement, son conjoint ou les membres de son foyer fiscal, ne fait pas
obstacle au bénéfice de la déduction, à la condition que cet organisme
ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière.
Cette location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la
date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est
postérieure.
Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret.
La déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable aux
revenus des immeubles dont le droit de propriété est démembré.
Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien ou le
démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à
imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou
titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans
les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du dispositif prévu
au présent h pour la période restant à courir à la date du décès.
Note
Le dispositif s'applique dans les mêmes conditions lorsque
l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les
sociétés autre qu'une SCPI, à la condition que le porteur de parts
s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de
l'engament de location de 9 ans pris par la société.
Amortissement
Pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006,
dans le cadre du dispositif Robien recentré, l'amortissement est égal
à :
- 6 % du prix de revient du logement pour les 7 premières années,
- 4 % de ce prix pour les 2 années suivantes.
Il n'est pas possible de proroger cette période initiale
d'amortissement de 9 ans sauf en cas d'option pour le dispositif Borloo
neuf qui suppose des engagements supplémentaires, notamment en terme de
loyers et de ressources du locataire.
Le prix de revient, base de l'amortissement, s'entend :
· en cas d'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur
d'achèvement, du prix d'achat majoré de certains frais (honoraires du
notaire, TVA, droits d'enregistrement…) ;
· en cas d'acquisition d'un immeuble inachevé du prix d'achat du
local majoré de certains frais et du prix des travaux d'achèvement de
la construction ;
· en cas de construction du prix du terrain et du prix payé pour la
construction du logement (prix d'achat des matériaux, mémoires des
entrepreneurs, salaires des ouvriers et charges sociales… et autres
frais généraux qui ne constituent pas des charges déductibles des
revenus fonciers) ;
· en cas de transformation d'un local en logement, du prix
d'acquisition du local majoré des frais d'achat et du coût des travaux
de transformation (dépenses de reconstruction, d'agrandissement, de
réparation et d'amélioration),
· en cas de réhabilitation d'un logement non décent : du prix
d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition (
honoraires de notaires, commissions versées à des intermédiaires,
droits de timbre, droits de mutation à titre onéreux) et du coût des
travaux de réhabilitation et des frais y afférent. Il est tenu compte
notamment des prestations d'études, d'organisation et de suivi des
travaux de réhabilitation et des frais liés à l'établissement des états
et attestations
à fournir pour bénéficier du dispositif Robien.
Attention
La perception de subventions versées par l'ANAH afin de financer des
travaux ouvrant droit à la déduction au titre de l'amortissement Robien
est neutre du point de vue fiscal. Ces subventions ne doivent pas non
plus être déduites de la base imposable de l'amortissement. Elles ne
sont pas non plus imposables entre les mains du contribuable qui les
perçoit.
La période d'amortissement débute le premier jour du mois :
· de l'acquisition du logement, en cas d'achat d'immeuble neuf ;
· de son achèvement, en cas de construction ou d'acquisition d'immeuble inachevé ou en l'état futur d'achèvement ;
· de l'achèvement des travaux, en cas de transformation d'un local
en logement ou de réalisation de dépenses de reconstruction,
d'agrandissement ou d'amélioration ou de réhabilitation.
Attention
L'amortissement peut être déduit même si le logement n'est pas loué.
La loi laisse en effet au bailleur un délai de 12 mois à compter de
l'achèvement du logement ou de son acquisition (si elle est
postérieure) pour mettre le bien en location. Avant toute déduction de
l'amortissement, il est possible de déduire les intérêts d'emprunt
versés, dès l'acquisition (le plus souvent sur plan), à l'établissement
de crédit.
Pour en savoir plus
Amortissement des parts de SCPI
Conséquences de l'option
Travaux
Lorsque l'option pour l'amortissement a été pratiquée :
· les dépenses de reconstruction et d'agrandissement ouvrent droit à
la déduction d'un amortissement égal à 6 % de leur montant pendant 7
ans et à 4 % de ce montant pour les 2 années suivantes. La période
d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois
d'achèvement des travaux et le propriétaire doit s'engager à louer le
logement dans les conditions ci-dessus pendant une nouvelle durée de 9
ans ;
· les dépenses d'amélioration ne sont pas déductibles immédiatement
mais ouvrent droit à la déduction d'un amortissement au taux de 10 %
pendant dix ans. La période d'amortissement a pour point de départ le
premier jour du mois d'achèvement des travaux.
Déduction forfaitaire
Dans le cadre du régime Robien recentré, les bailleurs ne peuvent
bénéficier d'une déduction forfaitaire que pour les investissements
réalisés en ZRR : la déduction est alors fixée au taux de 26 %.
Non cumul
Pour un même logement, l'amortissement Robien n'est pas cumulable avec :
· la réduction d'impôt pour investissement par les particuliers dans les DOM
· l'imputation des déficits fonciers provenant d'immeubles situés en secteurs sauvegardés ou d'immeubles historiques.
La loi portant engagement national pour le logement a aménagé le
dispositif Robien pour les investissements réalisés à compter du 1er
septembre 2006 (aussi bien pour les investissements dans le secteur du
logement que dans les parts de SCPI).
Cet aménagement impacte les modalités de calcul de l'amortissement des
parts, non les conditions d'application du dispositif qui demeurent les
mêmes.
Investissements concernés
Le dispositif Robien recentré s'applique aux parts de SCPI souscrites depuis le 1er septembre 2006.
Comme pour le dispositif Robien classique, la déduction, qui n'est pas
applicable aux revenus des titres dont le droit de propriété est
démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription
serve exclusivement à financer un investissement éligible au dispositif
Robien. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement
investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.
En outre, la société doit prendre l'engagement de louer le logement
nu à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un associé
de la SCPI ou un membre de son foyer fiscal pendant une durée de 9 ans
dans les conditions et limites prévues pour le dispositif “Robien
logement recentré”.
L'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement souscrit par la société.
L'amortissement s'applique sur option irrévocable exercée lors du dépôt
de la déclaration des revenus de l'année de la souscription.
Amortissement
Ce qui différencie le dispositif Robien SCPI classique du Robien
SCPI recentré ce sont les modalités de calcul et la durée de
l'amortissement.
L'amortissement déductible est calculé sur la base de 95 % du montant de la souscription en numéraire au taux de :
· 6 % pour les 7 premières années,
· et à 4 % pour les 2 années suivantes.
La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois qui suit celui de la souscription.
Cette période d'amortissement ne peut pas être prorogée sauf dans le
cadre du dispositif Borloo neuf (sous réserve du respect de conditions
de loyer plus strictes et du plafonnement des ressources du locataire).
En cas de non-respect des conditions de location ou de cession du
logement ou des parts, les déductions pratiquées pendant l'ensemble de
la période triennale sont remises en cause dans les conditions de droit
commun.
Robien - Amortissement des parts de SCPI
Nouveautés
Les avantages fiscaux des investissements Robien réalisés depuis le
1er septembre 2006 ont été réduits au profit du nouvel amortissement
Borloo neuf réservé au locatif social.
Contrairement au dispositif Besson neuf, les sociétés civiles de
placement immobilier (SCPI) sont exclues de la déduction au titre de
l'amortissement Robien.
En revanche, le dispositif Robien prévoit une déduction spécifique au
titre de l'amortissement pour les souscripteurs en numéraire de parts
de SCPI. Les personnes physiques qui souscrivent en numéraire au
capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI depuis le 3
avril 2003, peuvent bénéficier d'un amortissement de ces parts.
Ce ne sont donc plus les sociétés qui bénéficient de l'amortissement mais les associés directement.
Ce dispositif permet aux associés de SCPI de pratiquer une déduction au
titre de l'amortissement sur 95 % du montant de la souscription versée
en numéraire pour financer un investissement pour lequel les conditions
d'application de la déduction “Robien logement” sont réunies.
Nouveautés
Les avantages fiscaux des investissements Robien réalisés depuis le
1er septembre 2006 ont été réduits au profit du nouvel amortissement
Borloo neuf réservé au locatif social.
Personnes concernées
Le bénéfice de l'amortissement est réservé aux contribuables dont la
quote-part de revenus provenant de la souscription au capital d'une
SCPI est imposée dans la catégorie des revenus fonciers.
Les parts de SCPI doivent avoir été souscrites dans le cadre de la gestion du patrimoine privé du contribuable.
Cas particuliers
Parts sociales dont le droit de propriété est démembré
La déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable aux
revenus des titres de sociétés de placement immobilier dont le droit de
propriété est démembré.
Lorsque le démembrement du droit de propriété des parts sociales
intervient après la date de la prise de l'engagement de conservation
des parts, l'avantage est remis en cause. Toutefois, l'administration
fiscale admet, lorsque le démembrement résulte du décès de l'un des
époux soumis à imposition commune, que le conjoint survivant titulaire
de l'usufruit puisse demander la reprise à son profit, dans les mêmes
conditions et selon les mêmes modalités, du régime de déduction au
titre de l'amortissement pour la période restant à courir à la date du
décès.
Indivision
La souscription de parts acquises en indivision ouvre droit à la
déduction au titre de l'amortissement si toutes les conditions sont
respectées. Chaque indivisaire déduit des produits lui revenant la
fraction de l'amortissement correspondant à sa quote-part indivise. Ils
doivent s'engager conjointement à conserver leurs parts sociales
jusqu'à l'expiration de l'engagement souscrit par la société.
Lorsque l'événement à l'origine de l'indivision intervient après la
date de la prise de l'engagement de conservation des parts, la
déduction au titre de l'amortissement des logements est remise en cause
sous réserve de certaines exceptions et, en toute hypothèse, cesse de
s'appliquer pour l'avenir. Il en est ainsi même si l'indivision résulte
du décès de l'un des époux soumis à imposition commune. En effet, si
dans ce dernier cas le conjoint survivant devient titulaire d'une
quote-part indivise, il ne peut pas demander la reprise à son profit du
régime de la déduction au titre de l'amortissement.
Souscriptions concernées
L'avantage fiscal est réservé aux souscriptions de parts de SCPI
réalisées depuis le 3 avril 2003 qui ont pour objet exclusif
l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif à
l'exclusion de toutes souscriptions de parts d'autres types de sociétés
(société civile d'attribution, société civile de location). La
souscription au capital de SCPI à capital variable ne peut ouvrir droit
à l'avantage fiscal même si les autres conditions sont remplies.
L'investissement doit consister en la souscription de parts en
numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI.
Il s'agit donc exclusivement des souscriptions dont le montant est
libéré en espèces, par chèque ou par virement (y compris par
incorporation au capital de sommes laissées en compte courant). Sont en
revanche exclues du bénéfice de l'avantage fiscal les souscriptions de
parts émises en rémunération d'apports en nature.
95% du produit de cette souscription doivent exclusivement être
destinés à financer un investissement éligible à la déduction au titre
de l'amortissement “Robien” (c'est-à-dire un investissement répondant
aux conditions tenant au logement et à la location).
La condition d'affectation de 95 % de la souscription s'apprécie sans
tenir compte des frais de collecte. Par ailleurs, il convient de
retenir pour l'appréciation de la condition d'affectation, la partie de
la rémunération de la société de gestion destinée à couvrir les frais
de recherche des investissements et usuellement fixée à 5 % du montant
des souscriptions.
Exemple
Pour une souscription de 1 000 € incluant 50 € de frais de collecte
et 50 € de frais de recherche des investissements, la condition de 95 %
s'apprécie en retenant un montant de 950 €. La condition est donc
réputée satisfaite si la société affecte plus de 902,50€ de la
souscription à un investissement pour lequel les conditions du “Robien
logement” sont réunies.
Le produit de la souscription annuelle doit être investi dans sa
totalité dans les 18 mois qui suivent la clôture de la souscription.
L'affectation de la totalité de la souscription est considérée comme
réalisée lorsque 95 % du montant des souscriptions a été employé dans
l'acquisition, la construction ou la rénovation d'immeubles et que ces
opérations ont fait l'objet de la part de la SCPI d'un engagement
définitif des sommes.
Engagement de la société et des associés
Engagement de la société
La société doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage
d'habitation principale à une personne autre qu'un associé de la SCPI
ou un membre de son foyer fiscal pendant une durée de 9 ans dans les
conditions et limites prévues pour le dispositif “Robien logement”.
La durée de location de 9 ans est calculée de date à date à compter de
la prise d'effet du bail initial de chacun des immeubles mis en
location.
L'engagement de la société est constaté sur l'attestation annuelle
lors du dépôt de la déclaration des résultats de l'année au titre de
laquelle ont été réalisées les souscriptions.
Elle doit fournir chaque année, avant le 31 mars, à ses associés une
attestation annuelle comportant notamment l'engagement de location et
l'attestation que 95 % de la souscription servent exclusivement à
financer un investissement éligible à l'amortissement Robien. L'associé
doit joindre un exemplaire de cette attestation à sa déclaration de
revenus.
Option du souscripteur
La déduction au titre de l'amortissement “Robien SCPI” ne s'applique
que si le contribuable en fait la demande. Cette option doit être
exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année de la
souscription.
L'option résulte de l'engagement du porteur de parts de conserver la
totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement souscrit
par la société. Cet engagement est joint à la déclaration de revenus de
l'année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises.
L'engagement de conservation des titres doit être joint à la
déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle les parts ont
été souscrites. Ils doivent également joindre chaque année à leur
déclaration un exemplaire de l'attestation remise par leur société.
Lorsqu'une même souscription est affectée à la réalisation de plusieurs
investissements, l'engagement de location doit être pris distinctement
pour chaque logement. Ainsi, la période d'engagement de conservation
des parts expire au terme de celle couverte par l'engagement de
location afférent au dernier des logements acquis au moyen de la
souscription et mis en location par la société.
Si l'associé cède tout ou partie de ses parts avant l'expiration de
la période couverte par son engagement de conservation des titres,
l'avantage fiscal est remis en cause en totalité.
Cas particuliers
Fusions de SCPI
L'échange de droits sociaux résultant de la fusion de SCPI, présente un
caractère intercalaire et ne constitue pas un cas de rupture de
l'engagement de conservation des parts.
Changement de situation de famille en cours d'engagement
Lorsque le transfert de la propriété des titres ou le démembrement de
ce droit résulte du décès de l'un des époux ou partenaires soumis à
imposition commune, l'administration fiscale admet que le conjoint (ou
partenaire) survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou
titulaire de son usufruit, puisse demander la reprise à son profit du
dispositif. Son engagement de location est limité à la fraction du
délai restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit.
Les amortissements pratiqués par le couple soumis à imposition commune
ne sont pas remis en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour
la reprise de l'engagement.
En cas de mariage, divorce de séparation ou de sortie du foyer
fiscal d'une personne jusque là à charge et propriétaire des parts
faisant l'objet de l'amortissement, au cours de la période d'engagement
de conservation des titres, l'administration fiscale admet que le
nouveau contribuable (l'ex-époux attributaire des titres qui font
l'objet de l'amortissement, en cas de divorce, ou la personne,
précédemment à charge, propriétaire des titres) puisse demander la
reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que le
conjoint survivant. S'il ne demande pas cette reprise, les
amortissements pratiqués par l'ancien contribuable font l'objet d'une
remise en cause.
Calcul et conséquences de l'amortissement
Nouveautés
Les avantages fiscaux des investissements Robien réalisés depuis le
1er septembre 2006 ont été réduits au profit du nouvel amortissement
Borloo neuf réservé au locatif social.
Calcul de l'amortissement
L'amortissement est calculé que sur la base de 95 % du montant de la souscription.
La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du
mois qui suit celui de la souscription. L'associé n'a pas à attendre
l'acquisition du logement ou son achèvement.
L'amortissement est égal à
· 8 % du prix de revient du logement pour les 5 premières années,
· 2,5 % de ce prix pour les 4 années suivantes,
En cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail à
l'issue de la période couverte par l'engagement de location et tant que
les conditions de loyer sont remplies, le propriétaire peut, par
période de 3 ans et pendant une durée maximale de 6 ans, demander la
prolongation de la période d'amortissement, toujours au taux de 2,5 %.
Ces dispositions s'appliquent également en cas de changement du
titulaire du bail.
Pour les souscriptions réalisées à compter du 1er septembre 2006 la
loi portant engagement national pour le logement modifie ce mode
d'amortissement. L'amortissement est égal à :
- 6 % du prix de revient du logement pour les 7 premières années,
- 4 % de ce prix pour les 2 années suivantes,
Lorsque le point de départ de la période d'amortissement a lieu
après le 31 janvier de l'année d'imposition, les première et dernière
annuités d'amortissement sont réduites prorata temporis. Il en est de
même la sixième année compte tenu de la baisse de 8 % à 2,5 % du taux
de la déduction (ou la 8ème année compte tenu de la baisse de 6 % à 4 %
du taux de la déduction), et le cas échéant, l'année de reprise de
l'engagement par le conjoint survivant.
Exemple
Un contribuable souscrit des parts de SCPI pour 100 000 € le 20
septembre 2003. La base de la déduction au titre de l'amortissement
s'élève à 95 000 € (95 % du montant de la souscription). Les déductions
opérées sont les suivantes :
· 2003 (première année) : 95 000 x 8 % x 3/12 = 1 900 €
· 2004 à 2007: 95 000 x 8 % = 7 600 €
· 2008 (sixième année) (95 000 x 8 % x 9/12) + (95 000 x 2,5 % x 3/12) = 6 294 €
· 2009 à 2011 : 95 000 x 2,5 % = 2 375 €
· 2012 (dixième année) : 95 000 x 2,5 % x 9/12 = 1 781 €
Total des déductions effectuées :
1 900 € + (4 x 7 600 €) + 6 294 € + (3 x 2 375 €) + 1 781 € = 47 500 €
soit 50% de 95% du prix d'acquisition des parts.
Conséquences sur le régime fiscal de la SCPI et de ses associés
Déduction forfaitaire
· Revenus perçus à compter du 1er janvier 2006
Pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2006, la déduction forfaitaire pour frais divers est supprimée.
· Revenus perçus jusqu'au 31 décembre 2005
Le taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers perçus
par la société passait de 14 % (taux de droit commun) à 6 %. Cette
baisse de la déduction forfaitaire était applicable à l'ensemble des
revenus fonciers perçus par la société. Elle était opposable à l'égard
de tous les associés (même ceux n'ayant pas opté pour l'amortissement
Robien).
La baisse du taux de la déduction forfaitaire n'était pas définitive.
La déduction forfaitaire au taux de droit commun était à nouveau
applicable après l'expiration des périodes couvertes par l'engagement
de location de la société pour le dernier investissement réalisé au
moyen de la souscription.
Attention
L'application de la déduction forfaitaire de 26 % (40 % pour les
revenus perçus avant le 1er janvier 2006) pour les logements Robien en
ZRR n'est pas applicable en cas d'investissement par le biais de SCPI.
Non cumul avec d'autres avantages fiscaux
Pour un même logement, l'amortissement Robien des parts de SCPI n'est pas cumulable avec :
· la réduction d'impôt pour investissement par les particuliers dans les DOM,
· l'imputation sur le revenu global des déficits fonciers provenant d'immeubles situés en secteurs sauvegardés ou d'
immeubles historiques ou assimilés,
· le régime du micro-foncier. Cette exclusion cesse de s'appliquer
au terme de la période d'engagement de location de neuf ans du dernier
logement acquis au moyen de la souscription,
· la déduction forfaitaire de 26 % (40 % pour les revenus perçus
avant le 1er janvier 2006) ou de 46 % (60 % pour les revenus perçus
avant le 1er janvier 2006).
Conseil
L'investissement en parts de SCPI présente un certain nombre
d'avantages : l'investisseur peut commencer à bénéficier de la
déduction de l'amortissement dès la souscription de parts (dès le
versement des fonds) sans devoir attendre l'achèvement de l'immeuble ou
des travaux. Il n'a pas à se préoccuper de la gestion de
l'investissement (supportée par la SCPI) et les risques sont
mutualisés. En revanche, l'investissement par le biais de la SCPI
présente quelques inconvénients : l'amortissement n'est calculé que sur
95 % du montant de l'investissement et les parts (qui doivent être
conservées jusqu'à l'expiration de l'engagement souscrit par la
société), sont très difficiles à revendre car peu rentables. Il faut
donc attendre la dissolution de la SCPI pour en sortir sans être trop
perdant.
Nouveautés
Les avantages fiscaux des investissements Robien réalisés depuis le
1er septembre 2006 ont été réduits au profit du nouvel amortissement
Borloo neuf réservé au locatif social.
Obligations déclaratives des contribuables et des sociétés
Obligations des associés
Les porteurs de parts doivent s'engager à conserver les parts
jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de
location de la société. Cet engagement est constaté lors du dépôt de la
déclaration des revenus au titre de laquelle les parts ont été
souscrites.
Les associés doivent également joindre à chacune de leurs déclarations
des revenus un exemplaire de l'attestation fournie par la société,
ainsi que les modalités de décompte de la déduction au titre de
l'amortissement.
Pendant la durée d'application de la déduction de l'amortissement,
les associés joignent à chacune de leurs déclarations des revenus un
exemplaire des documents remis par la société ainsi que les modalités
de décompte de la déduction au titre de l'amortissement.
Obligations des sociétés - Fourniture d'une attestation annuelle
Avant le 31 mars de chaque année, la SCPI doit faire parvenir à ses
associés un document établi en double exemplaire comportant les
éléments suivants :
· l'identité et l'adresse de l'associé ;
· le nombre et les numéros des parts ou actions souscrites pour
lesquelles le bénéfice de la déduction est demandé ainsi que le montant
du capital souscrit correspondant ;
· la date de souscription des parts ou actions et du versement des fonds ;
· le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au
31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises et
transmises, au cours de l'année ainsi que la date de ces opérations ;
· l'attestation que 95 % de la souscription pour laquelle le
bénéfice de la déduction a été demandé, servent exclusivement à
financer un investissement pour lequel les conditions d'application du
dispositif Robien sont réunies ;
· la nature des investissements réalisés au moyen des parts ou
actions souscrites pour lesquelles le bénéfice de la déduction a été
demandée, l'adresse des logements concernés, leur date d'acquisition ou
d'achèvement, la date de leur première location et la surface à prendre
en compte pour l'appréciation du plafond de loyer ;
· l'attestation que le produit de la souscription annuelle est
intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de
celle-ci ;
· l'engagement par la société de louer le logement dans les
conditions et limites prévues pour bénéficier de l'amortissement. La
société doit également indiquer le montant du loyer mensuel, charges
non comprises, tel qu'il résulte du bail.
Déclaration n° 2044 spéciale
Le montant de l'amortissement des parts de SCPI doit être mentionné
ligne 113 de la déclaration n° 2044 spéciale. Il faut également remplir
le tableau d'amortissement lignes 850 et suivantes de la même
déclaration.
Ligne 852 : la période d'amortissement a pour point de départ le
premier jour du mois qui suit celui de la souscription. L'associé n'a
pas à attendre l'acquisition du logement ou son achèvement.
Obligations déclaratives des associés
Les associés doivent joindre à chacune de leurs déclarations des
revenus un exemplaire de l'attestation annuelle remise par la SCPI
avant le 31 mars de chaque année.
Remise en cause de l'avantage fiscal
Cas de remise en cause
Les déductions pratiquées au titre de l'amortissement Robien SCPI”
font l'objet d'une reprise lorsque le bénéficiaire ne remplit pas son
engagement (notamment lorsque l'associé ne respecte pas son engagement
de conservation des parts) ou lorsque la société ne respecte pas son
engagement de location.
En outre, la location du logement acquis au moyen de la souscription à
un associé ou un membre de son foyer fiscal entraîne la reprise de
l'amortissement pratiqué par ce seul associé au titre de l'intégralité
du montant de la souscription.
Le non-respect de l'objet social exclusif de la SCPI entraîne la
remise en cause du bénéfice de l'avantage fiscal dont l'associé a pu
bénéficier (attribution aux associés, au terme de la période
d'engagement de conservation des titres, de la propriété des biens
acquis ou construits au moyen des souscriptions de titres).
Les exceptions prévues pour le “Robien logement” sont applicables aux associés de SCPI.
Modalités de remise en cause
La rupture par l'associé de son engagement de conservation des parts
ou par la société de son engagement de location entraîne la
réintégration au titre de l'année au cours de laquelle elle intervient,
des amortissements déduits au cours de la période couverte par
l'engagement de l'associé dans les conditions de droit commun :
· le revenu foncier des années au titre desquelles une déduction au
titre de l'amortissement a été pratiquée est majoré du montant de cette
déduction ;
· pour la détermination de ce revenu foncier, la déduction
forfaitaire est portée à 14 % (cette déduction est supprimée pour les
revenus perçus à compter du 1er janvier 2006).
Le système du quotient n'est pas applicable au “Robien-SCPI”.
En cas de non respect des conditions de détention par le bénéficiaire
de l'avantage ou des conditions de location ou de cession du logement
par la société au cours des deux périodes triennales, seules les
déductions pratiquées au cours de la période triennale sont remises en
cause pas celles pratiquées au cours de la période normale
d'amortissement, ni, le cas échéant, celles afférentes à la période
triennale précédente. Les droits supplémentaires sont assortis de
l'intérêt de retard.
Le caractère intercalaire reconnu aux fusions de SCPI a pour effet
de ne pas remettre en cause le bénéfice de l'avantage lorsque
l'immeuble acquis par la société est transféré dans le patrimoine de la
société absorbante ou de la nouvelle société.
- Dispositif Besson - Dispositions générales
Nouveautés
La loi portant engagement national pour le logement a
supprimé le dispositif Besson ancien pour les baux conclus à compter du
1er octobre 2006.
Le statut du bailleur privé conventionné (dispositif
Besson) comporte deux dispositifs permanents d'incitation fiscale en
faveur :
· d'une part des logements anciens. Pour ces
logements, l'avantage prend la forme d'une déduction forfaitaire de
26 % pendant une période minimale de 6 ans. Elle n'applique qu'aux baux
conclus jusqu'au 30 septembre 2006,
· et d'autre part des logements neufs acquis avant le 3 avril 2003. L'avantage consiste alors en une déduction au titre de l'
amortissement égale à 8 % du prix d'acquisition ou de revient du
logement pendant les 5 premières années et à 2,5 % les 4, 7 ou 10
années suivantes.
Remarque
Le dispositif Besson neuf est supprimé pour les
logements acquis depuis le 3 avril 2003. Il est remplacé par le
dispositif Robien qui reprend en l'allégeant, le dispositif Besson neuf
(nouvelle catégorie d'investissement éligible, suppression des
conditions de ressources des locataires, majoration des plafonds de
loyers, redéfinition du zonage..).
Pour les logements acquis neufs entre le 1er janvier 2003 et le 3 avril
2003 et bénéficiant du dispositif Besson, les bailleurs ont le choix de
se placer sous le régime plus favorable Robien.
Les propriétaires de logements acquis neufs ou en l'état futur
d'achèvement du 1er janvier 1999 au 2 avril 2003 peuvent bénéficier
d'une déduction au titre de l'amortissement de leur bien à condition de
s'engager à louer ce dernier nu, pendant une période de 9 ans à un
locataire qui en fait son habitation principale. Les ressources du
locataire doivent être inférieures à certaines limites et le loyer ne
doit pas excéder un plafond.
Ce régime permet d'amortir le bien jusqu'à 65 % de sa valeur sur 15 ans.
Le taux de la déduction forfaitaire, supprimée pour les revenus perçus
à compter du 1er janvier 2006, est ramené à 6 % pendant la période
d'amortissement du logement. Les dépenses de reconstruction,
d'agrandissement et d'amélioration doivent, pendant cette même période,
être amorties.
Qui peut bénéficier de l'amortissement ?
Le régime d'amortissement Besson est ouvert :
· aux personnes physiques imposables dans la catégorie des revenus
fonciers au titre des revenus issus de la location. Les biens donnés en
location et inscrits à l'actif d'une entreprise individuelle n'ouvrent
pas droit à la déduction de l'amortissement,
· aux porteurs de parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les
sociétés. Seules les sociétés immobilières transparentes, ainsi que les
sociétés (SCI, SCPI …) pour lesquelles les associés sont imposés
directement dans la catégorie des revenus fonciers, peuvent bénéficier
du dispositif d'amortissement Besson.
Quels logements ?
Nature du logement
Les logements doivent être situés sur le territoire métropolitain ou dans les DOM.
Seuls les locaux à usage d'habitation sont concernés.
Les locaux mixtes ne peuvent, en principe, ouvrir droit au bénéfice de
ces avantages fiscaux. L'administration fiscale admet, toutefois, que
la partie du logement louée à usage d'habitation principale ouvre droit
à l'un ou l'autre des avantages fiscaux si le local est affecté à
l'habitation pour les ¾ au moins de sa superficie.
Les dépendances (garages, caves, etc.) immédiates et nécessaires
sont concernées lorsqu'elles sont situées dans le même immeuble ou
ensemble immobilier que le logement, sont louées au locataire du
logement et occupées par l'occupant du logement.
Sont exclus du régime de cet amortissement les immeubles et les titres
dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, en cas de décès
d'un propriétaire marié soumis à imposition commune, le conjoint
survivant attributaire de la propriété de l'immeuble ou des titres ou
titulaire de l'usufruit de ces biens, peut demander la reprise à son
profit du dispositif d'amortissement pour la période restant à courir.
Attention
Pour un même logement, l'option pour l'amortissement est exclusive
du régime simplifié micro-foncier et de la réduction d'impôt pour
investissements immobiliers réalisés outre-mer.
Date d'acquisition
Le bénéfice du dispositif Besson est réservé aux logements acquis entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003 :
· logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003,
· logements que le contribuable fait construire et qui font l'objet,
entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003, d'une déclaration
d'ouverture de chantier,
· locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis entre le
1er janvier 1999 et le 2 avril 2003 et que le contribuable transforme
en logements,
· logements acquis réhabilités entre le 1er janvier 1999 et le 2
avril 2003 dès lors que leur acquisition entre dans le champ
d'application de la TVA.
Attention
Le dispositif Besson neuf est supprimé pour les logements acquis
depuis le 3 avril 2003. Il est remplacé par le nouveau dispositif
Robien. Ce régime Robien s'applique également, sur option du bailleur,
aux logements neufs acquis depuis le 1er janvier 2003.
Le dispositif Besson neuf continue à s'appliquer aux logements acquis avant le 3 avril
Engagement de location ou de conservation des parts
Le propriétaire doit s'engager à louer le logement :
· en location nue pendant une période d'au moins 9 ans,
· à un locataire qui n'est pas membre de son foyer fiscal et dont les ressources n'excèdent pas certaines limites,
· pour un loyer n'excédant pas un certain plafond.
Lorsque l'immeuble appartient à une société, c'est cette société qui
souscrit cet engagement et l'associé doit s'engager à conserver ses
parts.
Effets du dispositif d'amortissement
Suivant la durée de la période d'application du dispositif Besson
neuf, le propriétaire bénéficiera d'un amortissement à hauteur de 50 %
(9 ans), 57,5 % (12 ans) ou 65 % (15 ans) de la valeur de son bien.
Pour les revenus perçus jusqu'au 31 décembre 2005, le taux de la
déduction forfaitaire était ramené à 6 % pendant la période
d'amortissement du logement. En revanche, contrairement au régime de
l'amortissement “PERISSOL”, la déduction forfaitaire était calculée au
taux de droit commun (14 %) à l'expiration de la période
d'amortissement.
Les déductions de 6 % et de 14 % sont supprimées pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2006.
Sous réserve du respect des conditions de loyer et de ressources du
locataire, le propriétaire peut demander, à l'expiration de cette
période et avant le 1er octobre 2006, l'application de la déduction
forfaitaire de 26 % (40 % pour les revenus perçus avant le 1er janvier
2006). Peu importe à cet égard qu'il y ait ou non changement de
titulaire du bail.
Sanctions applicables en cas de non-respect de ces conditions
Le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle l'une des
conditions d'application du dispositif n'est plus respectée, est majoré
du montant des amortissements déduits.
Toutefois, l'imposition est atténuée, la fraction du revenu net foncier
correspondant à cette majoration bénéficiant d'un système de quotient :
elle est divisée par le nombre d'années civiles pendant lesquelles
l'amortissement a été déduit et le résultat est ajouté au revenu net
global de l'année de la rupture de l'engagement. L'impôt correspondant
est égal au produit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue par
le nombre d'années utilisé pour déterminer le quotient.
Aucune remise en cause n'est cependant effectuée en cas
d'invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un
des époux soumis à imposition commune.
Remarque
Si une des conditions cesse d'être respectée au cours d'une période
triennale de prorogation, seuls les amortissements pratiqués au cours
de cette période sont remis en cause.
Nouveautés
La loi portant engagement national pour le logement a
supprimé le dispositif Besson ancien pour les baux conclus à compter du
1er octobre 2006.
Les propriétaires peuvent bénéficier d'une déduction
forfaitaire de 26 % (40 % pour les revenus perçus jusqu'au 31 décembre
2005) pour les revenus d'immeubles anciens donnés en location sous
certaines conditions avant le 1er octobre 2006.
Cette déduction s'applique, sous les conditions suivantes, aux revenus
des 6 premières années de location des baux conclus avant le 1er
octobre 2006.
Note
Les bailleurs ne peuvent plus bénéficier pour la
première fois du dispositif “Besson ancien” pour les baux conclus à
compter du 1er octobre 2006. Ce dispositif reste toutefois applicable
après le 1er octobre 2006 aux baux conclus avant cette date et il
demeure possible de le proroger par périodes de 3 ans tant que la
condition tenant au montant du loyer demeure remplie en cas de
poursuite, de reconduction ou de renouvellement du contrat de location
avec le même locataire.
Logements éligibles
Il s'agit des logements situés sur le territoire
métropolitain ou dans les DOM qui ne peuvent donner lieu ni à la
déduction de l'amortissement “PERISSOL” ni à celle du nouveau
dispositif d'amortissement “Besson”, c'est-à-dire, en pratique, les
logements autres que neufs et qui répondent à certaines normes
d'habitabilité.
Attention
Les logements qui ouvrent droit aux dispositifs
Périssol ou Besson neuf pour lesquels le bailleur n'a pas exercé
l'option ne peuvent pas bénéficier de la déduction forfaitaire majorée.
Engagement de location
Le contribuable doit s'engager à louer le logement nu
pendant une durée de 6 ans au moins à des personnes qui en font leur
habitation principale. Cet engagement doit être joint à la déclaration
des revenus de la première année d'application du dispositif,
accompagnée de certains justificatifs.
Lorsque la location est consentie par une société non soumise à l'impôt
sur les sociétés, il lui appartient de prendre cet engagement et les
associés doivent également s'engager à conserver leurs parts jusqu'à
l'expiration de l'engagement souscrit par la société.
La période de six ans est appréciée de date à date à partir de la date d'effet du bail initial.
L'engagement de location doit être joint à la déclaration des revenus
de l'année au cours de laquelle prend effet la location dont les
revenus bénéficient de la déduction forfaitaire de 26 % (40 % avant
2006). Il doit être formalisé par écrit sur l'imprimé n°2044 EB.
La location ne peut, en principe, pas être conclue avec :
· un membre du foyer fiscal,
· une personne occupant déjà le logement,
· un ascendant ou un descendant. Toutefois, il est
désormais possible de mettre à disposition d'un ascendant ou d'un
descendant un logement bénéficiant du dispositif “Besson”, sans remise
en cause de l'avantage fiscal qui y est attaché. La déduction
forfaitaire est simplement suspendue durant cette période.
La location du logement peut être consentie à un
organisme public ou privé pour le logement à usage d'habitation
principale de son personnel.
Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt
sur les sociétés, qui le donne en location à un associé ou à un membre
de son foyer fiscal, cet associé est exclu du bénéfice de
l'amortissement.
La location du logement peut être consentie à un organisme public ou
privé pour le logement à usage d'habitation principale de son personnel.
Loyer et conditions de ressources du locataire
L'engagement prévoit par ailleurs :
· que le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond au mètre carré,
· et que les ressources du locataire, appréciées à la date de conclusion du bail, ne doivent pas excéder certaines limites.
Déduction forfaitaire
Pendant la période d'application du taux de déduction
forfaitaire, le contribuable n'est pas autorisé à opter pour le régime
simplifié d'imposition ou micro-foncier.
Si le bail est poursuivi, reconduit ou renouvelé, le bénéfice de la
déduction est prorogé par périodes de 3 ans tant que la condition de
loyer demeure remplie. Par ailleurs, le changement de locataire ne
prive pas le propriétaire (ou l'associé) du bénéfice de la déduction
forfaitaire de 26 % (40 % avant 2006), sous réserve que les conditions
de loyer et de ressources du nouveau locataire soient respectées.
Remise en cause de la déduction forfaitaire
En cas de non-respect de l'un des engagements du
propriétaire (ou de la société) ou en cas de cession du logement ou des
parts sociales, le supplément de déduction forfaitaire fait l'objet
d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de
la cession.
Aucune reprise n'est toutefois appliquée en cas d'invalidité, de
licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à
imposition commune.
Location en meublé
La location en meublé consiste à louer à titre habituel, ou non, des
locaux (chambres ou appartements) meublés directement habitables par le
locataire.
Intérêt du régime
La location en meublé est une forme de gestion du patrimoine
immobilier particulière développée dans un but d'optimisation fiscale.
D'un point de vue fiscal, l'intérêt réside dans l'imposition des
revenus provenant de cette location dans la catégorie BIC ce qui permet
de bénéficier du régime du micro BIC dans le cadre duquel les revenus
sont taxés après application d'un abattement forfaitaire représentatif
des charges de 71 %.
Le loueur en meublé professionnel (LMP) peut opter pour le régime du
réel et a alors la possibilité de déduire ses déficits de son revenu
global. Il peut aussi amortir le local ainsi que le mobilier le
garnissant, si ces biens sont inscrits à l'actif du bilan.
D'autre part, lorsque la location meublée est soumise à la TVA, il est
possible de récupérer la TVA acquittée lors de l'acquisition de
l'immeuble ou lors de travaux de rénovation.
De plus, ce type de location est moins contraignant juridiquement
que la location classique soumise à une réglementation plus stricte
(loyer, durée du bail, …).
Contenu du local
Le local doit disposer de tous les meubles et objets mobiliers
nécessaires pour que le locataire puisse y résider en n'ayant que ses
affaires personnelles à apporter.
Le mobilier présent doit être suffisant pour que le locataire y vive
normalement. Parmi les meubles cités par la jurisprudence comme étant
nécessaires à la qualification de location meublée, on trouve : la
literie, des ustensiles de cuisine, le chauffage, des meubles de
rangement, un réfrigérateur, une table, des chaises…
La taille du local influe aussi sur le mobilier devant être mis à la
disposition du locataire. En effet, un appartement loué en meublé doit
être entièrement équipé et cela est valable pour toutes les pièces le
composant.
Conseil
La qualification de location meublée est sujette à de nombreux
litiges avec l'administration. Pour éviter les difficultés, il est
utile d'indiquer dans le contrat de location qu'il s'agit d'une
location meublée car la volonté des parties est importante pour cette
qualification.
Remarque
Les biens présents dans le local doivent être suffisant pour
l'habitation mais l'apport de mobilier par le locataire n'est pas
caractéristique d'un manque pour l'habitabilité et n'enlève en rien la
qualification de location meublée. Le locataire est libre d'apporter
son mobilier mais la location reste meublée si telle était sa
qualification au départ.
Attention
Dans le cas d'une location meublée avec prestations annexes (repas,
ménage, laverie…), si ces services deviennent la caractéristique
principale de l'hébergement, il ne s'agit plus d'une activité de loueur
en meublé. Cela a pour conséquence de changer les règles applicables,
notamment pour l'imputation du déficit sur le revenu global qui
nécessitera que l'un des membres du foyer fiscal participe
personnellement, directement et de façon continue à l'activité de
location en meublé.
- Aspects juridiques de la location en meublé
La location en meublé est régie par le contrat de bail liant le loueur au locataire.
Qualité du local
Le loueur est tenu de fournir au locataire un logement décent correspondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité.
Ainsi, le local doit répondre à certaines conditions en ce qui concerne
l'équipement sanitaire, d'eau, d'énergie, de surface et de volume
habitable.
De plus, le logement ne doit pas être frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril.
Contrat de location
Nouveautés
La loi instituant le droit opposable au logement renforce, depuis le
7 mars 2007, le cadre juridique des loueurs en meublé en encadrant
désormais l'augmentation des loyers.
Depuis le 20 janvier 2005, les loueurs en meublé, quel que soit le
nombre de logements donnés en location meublés, doivent respecter
certaines obligations visant à protéger le locataire. Il est impossible
de déroger contractuellement à ces obligations. Ces règles sont
applicables lorsque le local loué sert de résidence principale :
· le contrat de bail doit être écrit et pour une durée minimum de 1
an (cette durée peut être réduite à 9 mois pour les étudiants) ;
· à l'expiration du contrat, il est tacitement reconduit pour un an
(sauf si le locataire est un étudiant auquel cas les clauses de
reconduction tacite ne sont pas applicables) ;
· lorsque le contrat prévoit une révision du loyer, l'augmentation
qui intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou au
terme de chaque année du contrat, ne peut dépasser la variation de
l'IRL ;
· le bailleur ne voulant pas reconduire le bail doit prévenir le
locataire avec un préavis de 3 mois et indiquer les raisons justifiant
ce choix qui doivent constituer un motif légitime et sérieux
c'est-à-dire soit pour occuper lui-même le bien, pour y loger sa
famille, pour vendre le bien, ou enfin pour inexécution d'une
obligation du locataire ;
· le bailleur voulant modifier les conditions de location doit
prévenir le locataire avec un préavis de 3 mois. Si le locataire
accepte les nouvelles conditions, le contrat est reconduit pour 1 an ;
· le locataire a la possibilité de résilier le contrat à tout moment mais en respectant un préavis d'un mois.
En plus du contrat de bail, deux documents peuvent être rédigés afin d'éviter d'éventuels contentieux :
· l'état des lieux doit être établi à l'entrée et au départ du
locataire. Ce document détaille le logement ainsi que son équipement et
indique leur qualité. Il permettra de réclamer des réparations aux
locataires en cas de détérioration,
· l'inventaire du mobilier récapitulant l'ensemble des meubles et objets garnissant le local.
Tous ces documents doivent être signés par toutes les parties au
contrat pour qu'ils soient valables et utilisables dans le cas d'un
litige.
Bien sûr, le loueur peut se référer aux baux de droit commun afin de
savoir quelles sont les clauses utiles dans ces contrats et de voir les
stipulations habituelles.
Absence ou insuffisances du contrat de bail
Si aucun contrat n'est établi ou s'il ne règle pas certaines
questions, alors, ce sont les règles du droit commun de la location et
les usages locaux qui s'appliquent.
- Location meublée professionnelle ou non professionnelle
La location en meublé peut se faire sous deux formes. Elle peut être
professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP). Cette
qualification engendre des différences quant aux obligations du
bailleur ainsi que sur le régime fiscal lui étant applicable.
Est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), le loueur qui :
· est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS),
· et tire de l'activité de location en meublé un chiffre d'affaires annuel de 23 000 € minimum ou au moins 50 % des revenus
de son foyer.
Si l'une ou l'autre de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme non-professionnel (LMNP).
Inscription au Registre du commerce et des sociétés
En principe, pour être considéré comme professionnel, les loueurs en
meublés doivent être inscrits au RCS. En pratique toutefois, cette
condition est difficile à remplir car nombres de greffiers refusent
l'inscription au RCS au motif que l'activité de loueur en meublé n'est
pas une activité commerciale. L'administration fiscale admet donc de
retenir la simple volonté d'inscription au RCS et non une inscription
effective. La lettre de refus du greffe suffit à apporter la preuve de
cette volonté.
Condition tenant au montant des recettes
Chiffre d'affaires annuel au moins égal à 23 000 €
Ce seuil de 23 000 € correspond au total des loyers TTC devant être
perçus sur l'année d'imposition. On comptabilise les loyers échus, cela
englobe les loyers effectivement encaissés et ceux qui sont
encaissables.
Si le foyer fiscal comporte plusieurs membres se livrant à la location
meublée le seuil de 23 000 € est apprécié au niveau de l'ensemble du
foyer.
Ce seuil s'apprécie en tenant compte également des revenus tirés de la
location en meublé d'immeubles situés à l'étranger, lorsque ces revenus
sont imposables en France.
Remarque
Si l'activité commence ou s'arrête en cours d'année, le seuil de
23 000 € s'apprécie au prorata du nombre de jours d'exercice sur
l'année.
Par exemple, si l'activité débute le 16 juin, l'activité est exercée
pour l'année civile pendant 195 jours d'où un seuil à atteindre de :
23 000 € x (195/360) = 12 458 €.
Recette représentant au moins 50 % du revenu global
Si le loueur tire de son activité de location meublée moins de
23 000 € de recettes durant l'année, il peut être considéré comme
professionnel si les revenus tirés de cette activité représentent plus
de 50 % du revenu global net du foyer. Le revenu global est composé de
la somme de tous les revenus nets catégoriels y compris ceux provenant
de la location meublée.
Le revenu global de référence du foyer fiscal s'entend des revenus de
tous les membres du foyer fiscal avant déduction d'éventuels déficits
globaux, des charges pesant sur le revenu global ou des déficits
antérieurs.
Remarque
Le seuil des recettes doit être apprécié au niveau de chaque associé
lorsque l'activité de loueur en meublé est exercée par une société de
personnes. A cette quote-part de recette il faut ajouter les loyers
perçus directement par l'associé.
Si l'activité commence ou s'arrête en cours d'année, la comparaison
doit être effectuée par rapport au revenu global ajusté prorata
temporis en fonction de la durée de location.
Cas particuliers - Acquisition d'un bien en VEFA
L'administration a précisé que lorsqu'un bien est acheté en état
futur d'achèvement et n'est pas livré la même année, l'investisseur ne
peut se prévaloir de la qualité de loueur en meublé professionnel qu'à
compter de l'exercice à la clôture duquel les conditions (inscription
au RCS, perception de recettes annuelles au moins égale à 23 000 € ou à
la moitié des revenus du foyer de l'investisseur) seront satisfaites.
Ainsi, les dépenses engagées la première année (année de l'acquisition
en VEFA) ne pourront pas générer un déficit déductible du revenu
global. Le déficit résultant de ces dépenses (dont les frais
d'acquisition qui représentent en règle générale 10 à 30 % du montant
total de l'opération) ne pourra être qu'imputé sur les BIC non
professionnels réalisés au cours de l'année et des 6 années suivantes,
ce qui est particulièrement désavantageux. Mieux vaut donc s'assurer
que la livraison du bien interviendra la même année que celle de
l'acquisition.
Ce problème se pose également lorsque l'acquisition en VEFA
intervient en début d'année et le début de la location en fin d'année.
Le seuil de 23 000 € ou de 50 % des revenus est rarement atteint malgré
la règle d'appréciation des recettes prorata temporis à partir du
commencement de l'activité. La difficulté vient de la détermination du
“commencement de l'activité” : l'administration fiscale n'a apporté
aucune précision officielle à ce sujet : certains centres des impôts
considèrent que le début de l'activité correspond au début de la
location, ce qui semble logique, et dans ce cas les seuils de 23 000 €
ou de 50 % des revenus peuvent être atteint sans difficulté. Or,
d'autres centres prennent en compte la déclaration d'existence pour la
TVA (or en matière de TVA, l'investisseur est considéré comme assujetti
dès l'engagement des premières dépenses), soit en l'occurrence la date
d'acquisition en VEFA : dans ces conditions, les seuils de 23 000 € ou
de 50 % des revenus ne sont quasiment jamais atteints.
Régimes fiscaux de la location meublée
Qu'ils soient professionnels (LMP) ou non (LMNP), les loueurs en
meublés sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéficies Industriels
et Commerciaux). Le mode de détermination de leur résultat imposable
est identique, la seule différence induite par la qualité
professionnelle ou non du loueur est l'imputation des déficits.
Les loueurs en meublés peuvent être imposés selon 3 régimes différents
en fonction de leur chiffre d'affaires. Selon qu'ils se situent dans
l'un ou l'autre de ces régimes, ils doivent satisfaire à des
obligations comptables plus ou moins contraignantes.
Le régime des micro-entreprises
Le régime des micro-entreprises est le régime de droit commun pour
les loueurs dont les recettes annuelles imposables au titre de l'année
précédente ne dépassent pas :
· 76 300 € s'agissant d'une activité de fourniture de logements, livraisons de biens et ventes à consommer sur place,
· 27 000 € pour les autres prestations de services.
Dans le cadre de ce régime, le résultat imposable est déterminé par application d'un abattement forfaitaire de :
· 71 % (avec un minimum de 305 €) s'agissant d'une activité de
fourniture de logements, livraisons de biens et ventes à consommer sur
place (72 % avant 2006),
· 50 % (avec un minimum de 305 €) pour les autres prestations de service (52 % avant 2006).
Si une prestation de service est associée à l'hébergement alors, le
loueur est alors considéré exercer une activité mixte : fourniture de
logement et prestations de services.
Lorsque l'activité est mixte, le régime micro ne s'applique que si le
chiffre d'affaire global n'excède pas 76 300 € HT et si le chiffre
d'affaires annuel afférents aux activités de prestations de services
autres que la fourniture de logement n'excède pas 27 000 € HT. Les
prestations de services ne permettent de bénéficier que d'un abattement
de 50 %.
Il convient donc de ventiler les revenus selon qu'ils proviennent de
la location ou des prestations annexes à la cette location. Les
abattements de 71 % et 50 % ont un minimum de 305 € par abattement
(soit 610 € en tout en cas d'activité mixte).
Conseil
Le seul inconvénient que présente ce régime est l'impossibilité de
constater un déficit. Si l'activité du loueur en meublé est
déficitaire, il doit impérativement opter pour un régime réel
d'imposition pour pouvoir constater et imputer le cas échéant sur ses
autres revenus le déficit ainsi constaté.
Le régime du réel simplifié
Le régime du réel simplifié est un régime obligatoire pour les
loueurs qui ont des recettes annuelles imposables comprises entre
76 300 € et 763 000 € par an. Il s'applique sur option, aux loueurs
dont les recettes sont inférieures et qui sont donc en principe soumis
au régime micro-BIC.
Ce régime permet la déduction des charges supportées par le loueur pour leur montant réel.
L'option pour ce régime doit être exercée avant le 1er février de
l'année au titre de laquelle le loueur souhaite se placer sous ce
régime. L'option est valable pour une durée de 2 ans et elle est
reconduite tacitement par périodes de 2 ans.
L'intérêt de ce régime par rapport au régime du réel normal est
d'être moins contraignant en ce qui concerne les obligations comptables
de l'entrepreneur.
Le régime du réel normal
Le régime du réel normal est optionnel pour le loueur qui est imposé
au réel simplifié mais il est obligatoire pour celui qui réalise des
recettes annuelles imposables supérieures à 763 000 € par an.
Comme le réel simplifié, le réel normal autorise une comptabilisation
exacte de toutes les charges engendrées par l'activité. Ainsi, le
bénéfice du loueur sera déterminé conformément à la réalité des coûts
qu'il a supportés afin d'obtenir son résultat.
Attention
Pour adhérer à un centre de gestion agréé, l'entreprise doit
absolument être inscrite au RCS mais cette inscription peut être
refusée. Dans ce cas, il n'est pas certain que la lettre de refus du
greffe suffit pour remplir la condition d'inscription comme elle suffit
pour obtenir la qualité de loueur professionnel.
gestion du déficit fiscal du loueur meublé
L'utilisation du déficit fiscal de l'activité de location meublée
n'est pas la même selon que le loueur est professionnel ou non.
Le loueur non professionnel (LMNP)
Le loueur non professionnel ne peut déduire son déficit que sur ses
bénéfices industriels et commerciaux de la même année ou des 6 années
suivantes.
Le loueur professionnel (LMP)
Le loueur professionnel a l'avantage de pouvoir imputer directement
le déficit provenant de la location meublée sur son revenu global de
l'année ou des 6 années suivantes.
Conseil
Il est intéressant pour un loueur professionnel d'opter pour le
régime du réel simplifié en début d'activité afin de pouvoir bénéficier
de l'imputation sur le revenu global des déficits provenant des
emprunts nécessaires à l'obtention des locaux locatifs, des
amortissements et autres charges
Location en meublé et isf
L'imposition à l'ISF est différente selon que le loueur est ou non professionnel.
Loueur non professionnel (LMNP)
L'immobilier du loueur non professionnel est imposé normalement à l'ISF, il ne bénéficie d'aucun abattement ou exonération.
Loueur professionnel (LMP)
Nouveautés
Le ministre de l'économie et des finances vient d'engager (1er août
2006) une réflexion sur l'aménagement des conditions d'exonération des
loueurs en meublé afin de ne pas disproportionner ce dispositif (qui
soumet l'exonération à une double condition de ressources) destiné à
lutter contre les abus. Actuellement, un redevable bénéficiaire de
l'exonération en tant que loueur en meublé professionnel perd son
exonération, temporairement, à l'occasion de la réalisation de travaux
sur les locaux les rendant indisponibles pour la location.
Les loueurs en meublé professionnels peuvent bénéficier d'une
exonération d'ISF au titre des biens nécessaires à leur activité. Mais
les conditions pour en bénéficier sont restrictives dans la mesure où
il faut remplir cumulativement les trois conditions suivantes :
· être inscrits au RCS (ou qui peuvent justifier de leur volonté d'inscription) ;
· réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ;
· et retirer de cette activité plus de 50 % des revenus de leur foyer fiscal.*
Pour ce qui concerne les logement loués en meublé, ce dispositif
d'exception s'applique aux seuls locaux d'habitation loués meublés
détenus directement par le redevable. Lorsque l'immeuble est détenu et
loué en meublé par une société, seules peuvent être exonérées :
· si la société n'a opté pour le régime des sociétés de personnes,
seules les parts du gérant peuvent être exonérées à condition qu'il y
exerce son activité à titre principal et qu'il détienne au moins 25 %
du capital social,
· si la société a opté pour le régime des sociétés de personne,
toutes les parts des associés exerçant leur activité à titre principale
dans cette société peuvent bénéficier de l'exonération d'ISF.
Loueur en meublé et plus-values
Les plus-values ne sont pas traitées de la même façon selon que le loueur est ou non professionnel.
Loueur non professionnel (LMNP)
Pour le loueur non professionnel, les plus-values relèvent toujours
du régime des plus-values privées et cela même si l'immeuble est
inscrit au bilan de son entreprise. Ces plus-values d'activité sont
imposées comme des plus-values de particulier.
Loueur professionnel (LMP)
Pour le loueur professionnel, le régime qui lui est appliqué dépend du montant des recettes imposées dans la catégorie des BIC.
Si les recettes n'excèdent pas 250 000 € TTC et que l'activité est
exercée depuis au moins 5 ans, alors les plus-values sont exonérées.
Si les recettes sont comprises entre 250 000 € et 350 000 € (ces
recettes s'apprécient HT pour les plus values réalisées depuis 2006,
TTC avant cette date) et que l'activité est exercée depuis au moins 5
ans, les plus-values sont exonérées pour une fraction de leur montant.
Le montant imposable de la plus-value est alors déterminé en lui
appliquant un taux égal au rapport entre, d'une part, la différence
entre le montant des recettes et 250 000 € et, d'autre part, le montant
de 100 000 €.
Si l'activité est exercée depuis moins de 5 ans ou si les recettes
excèdent 350 000 € , les plus-values sont soumises au régime des plus
et moins-values des professionnels à court ou long terme.
Exemple
Un loueur en meublé réalise en 2006 une plus-value de 10 000 € pour
un chiffre d'affaires de 310 000 €. Il dépasse le seuil de chiffre
d'affaires pour bénéficier d'une exonération totale mais peut
bénéficier d'un abattement. Le montant de la plus-value imposable est
déterminé de la façon suivante :
10 000 € x (310 000 € - 250 000 €)/100 000 € = 6 000 €
Plus et moins-values professionnelles
Les plus et moins-values professionnelles constatent la disparition d'un actif immobilisé d'une entreprise.
Les plus-values sont taxées au cours de l'année ou de l'exercice pendant lequel elles sont réalisées.
Leur taxation varie selon qu'il s'agit d'une plus-value à court ou à
long terme (pour les personnes soumises à l'impôt sur le revenu).
Plus et moins-values à court terme
Les plus et moins-values du même exercice se compensent entre elles
pour finalement donner soit une plus-value nette soit une moins-value
nette.
· La plus-value nette est ajoutée aux bénéfices de l'exploitation.
Son imposition se fera de la même façon que ces bénéfices. Mais il est
possible de demander la répartition en trois parts égale et d'imposer
le tiers de la plus-value l'année de sa réalisation et un autre tiers
chacune des deux années suivantes.
· La moins-value s'impute directement sur le bénéfice
d'exploitation. Si ce bénéfice n'est pas suffisant pour absorber la
totalité de la moins-value alors le loueur constatera déficit
d'exploitation.
Plus et moins-values à long terme
Les plus et moins-values à long terme d'un même exercice se
compensent entre elles. Après cette compensation, il résulte une plus
ou moins-value nette à long terme.
Les plus-values à long terme sont imposées au taux de 16 % auquel on
ajoute les prélèvements sociaux. De plus, elles sont imposées selon le
système du quotient ce qui a pour effet d'étaler sur 5 ans leur
imposition (le calcul du quotient et son imposition est automatiquement
effectué par le fisc).
· Les plus-values à long terme peuvent être utilisées pour :
- compenser les moins-values des dix exercices précédant non encore utilisées ;
- compenser le déficit de l'exercice (y compris d'éventuelles
moins-values à court terme) et les amortissements réputés différés.
· Les moins-values à long terme ne sont imputables que sur les
plus-values à long terme des dix exercices suivants celui de leur
réalisation.
Location en meublé - Contributions sociales
Le régime de soumission des revenus tirés de la location en meublé
aux contributions sociales (CSG, CRDS et éventuellement prélèvement
social de 2 % et sa contribution additionnelle de 0,3 %) dépend de
l'assujettissement ou du non-assujettissement du loueur aux cotisations
de sécurité sociale.
Si le loueur remplit toutes les conditions pour être assujetti aux
cotisations de sécurité sociale, les revenus tirés de la location en
meublé seront soumis à la CSG et à la CRDS au titre des revenus
d'activité.
Si, en revanche, il ne répond pas aux critères d'assujettissement
aux cotisations de sécurité sociale, les revenus tirés de la location
en meublé seront soumis à la CSG, la CRDS, au prélèvement social de 2 %
et à sa contribution additionnelle de 0,3 % au titre des revenus du
patrimoine et assimilés.
La base des contributions est la même que celle retenue pour le calcul de l'impôt sur le revenu (revenu net).
Les critères d'assujettissement des loueurs en meublé aux cotisations de sécurité sociale sont les suivants :
· la location doit être faite de façon habituelle (au moins deux fois) et non pas occasionnelle,
· qu'elle porte sur plusieurs logements (au moins deux) meublés de façon que ce mobilier soit déterminant pour la location,
· les locaux loués doivent être indépendants de la résidence principale ou secondaire du loueur.
En revanche, il importe peu qu'ils soient ou non considérés comme
loueur en meublé professionnel. L'absence d'inscription au RCS ou le
fait qu'ils n'atteignent pas les seuils de recettes pour être loueur
professionnel n'a aucune influence sur l'affiliation à ce régime de
sécurité sociale.
