03-11-2008BNC : loyer d'un immeuble maintenu dans le patrimoine privé

                   

Revenant sur sa doctrine antérieure, l'administration s'aligne sur la récente décision du Conseil d'Etat qui autorise un titulaire de BNC à déduire de son résultat imposable le loyer correspondant à la fraction d'un immeuble utilisée à titre professionnel et maintenue dans son patrimoine privé.

08-10-20082009, l'année du changement pour la Location Meublée Professionnelle

                   

Voilà un changement à noter pour tous ceux qui investissent en LMP (Location Meublée Professionnelle) : le projet de loi de finance pour 2009 fait apparaitre une importante modification pour le régime du dispositif.

Ainsi à partir de 1er janvier 2009, en l’état actuel du texte, pour pouvoir prétendre à ce statut fiscal, les investisseurs devront cumuler les conditions suivantes :

Etre inscrits au registre des commerces et des sociétés en qualité de loueurs professionnels, Les recettes annuelles retirées de cette activité devront excéder 23 000 euros, et représenter plus de 50 % des revenus professionnelles du foyer fiscal (traitements et salaires, BIC, BNC, BA et revenus des gérants associés mentionné à l’article 62 du CGI).

En ce qui concerne le dernier point, les changements sur la Location Meublée Professionnelle sont alternatifs jusqu’au 31 décembre 2008, et deviendront cumulatifs dès 2009. Le déficit de la 1ère année ne pourra plus être imputé sur le revenu global pour l’investissement, à partir du 1er janvier 2009, si les 3 conditions ne sont pas réunies !

Bref, je conseille aux investisseurs souhaitant bénéficier cet avantage fiscal, de réaliser une acquisition le 31 décembre 2008 au plus tard. Si vous voulez en savoir plus, n’hésitez pas à me contacter.

http://www.blog-defiscalisation.fr/2009-changement-location-meublee-professionnelle-lmp/                                                                          

                   

01-10-2008Aides à domicile : La « réduction » d'impôt devient « crédit » d'impôt

                   

A la différence des « réductions » d’impôt, les « crédits » d’impôt font l’objet d’une restitution au contribuable pour la fraction de leur montant qui excède celui de l’impôt normalement dû. Ainsi, pour renforcer l’impact du dispositif en faveur des parents faisant garder leur enfant à l’extérieur de leur domicile, le législateur avait déjà été conduit à transformer la réduction d’impôt accordée aux intéressés en un crédit d’impôt. La même démarche vient d’être suivie en ce qui concerne le dispositif en faveur de l’emploi d’aides à domicile. Toutefois, en ce domaine, l’avantage fiscal prenant la forme d’un crédit d’impôt est réservé aux célibataires exerçant une activité professionnelle ou inscrits sur la liste des demandeurs d’emploi durant au moins trois mois au cours de l’année du paiement des dépenses et aux couples mariés dans lesquels les deux conjoints remplissent l’une ou l’autre de ces conditions.

                                                                              

                   

17-09-2008Coût du crédit : pas de hausse accélérée des taux

                   

Les répercussions de la crise financière mondiale ne devraient pas bousculer la politique modérée de hausse des taux des banques françaises. Depuis la rentrée, le taux des crédits a diminué de 10 à 20 points de base du fait de l'évolution des obligations d'Etat.   

" Ce qui s'est passé va forcément entraîner des conséquences, ne serait-ce que [...] des tensions " sur le niveau des taux d'intérêt " qui vont amener un renchérissement du crédit dans les semaines qui viennent ", adéclaré hier Christine Lagarde lors d'une rencontre avec l'Association des journalistes d'information sociale. Cette déclaration, qui suit la faillite de la banque Lehman Brothers, a soulevé l'étonnement chez les banquiers.Les banques françaises répercutent progressivement la remontée des taux, réagit un professionnel. " Il y a certes un effet rattrapage après des années de sous-tarification, mais les banques françaises lissent cette remontée. Nous augmentons les taux de 10 centimes en 10 centimes, sans hausse brutale. " Depuis un an, le taux des crédits à l'habitat a sensiblement augmenté, passant en moyenne de 4,24 % à 4,85 % en juillet dernier, selon les statistiques de la Banque de France. La moyenne européenne est plus élevée, mais la hausse est sensiblement moins marquée, de 4,91 % à 5,31 % en un an.

                                                                              

                   

10-09-2008Fiscalité écologique - Borloo défend l' extension du bonus-malus

                   

Le ministre assure que le bonus-malus écologique sera prochainement appliqué à une nouvelle famille de produits, et qu’il a pour cela le soutient de Nicolas Sarkozy et de François Fillon, mais il reste vague quand aux produits concernés. Il avait déclaré sur France Info que le gouvernement travaille sur cette liste, mais que « c'est extrêmement difficile », et que « c'est un travail très rigoureux ».

 

Pour le ministre Jean-Louis Borloo, l'extension du principe du bonus-malus écologique est acquise.

 

Il a également déclaré que le bonus-malus sur les véhicules neufs, appliqué depuis le 1er janvier 2008, aller coûter quelque 130 millions d'euros, alors que ce principe était prévu pour être neutre pour le budget de l’Etat.

 

D’ou la difficulté pour savoir quels « produits destructeurs de la planète » il faut taxer pour que les « mauvais » produits financent les « bons », les produits « vertueux » pour l’environnement, et sans que cela coûte aux contribuables. On comprend aussi pourquoi Bercy émet des réticences à l’extension du bonus-malus écologique.

                                                                              

                   

09-09-2008Option pour les frais réels

                   

Le fisc laisse l'alternative : le barème kilométrique du fisc ou les frais réellement engagés. Dans ce dernier cas, il est nécessaire de garder (mais pas de joindre dans la 2042) tous les justificatifs, servant ainsi de preuve en cas de contrôle. Au prorata des kilomètres effectués à titre professionnel, et avec justificatifs, les dépenses réellement effectuées portant sur : le carburant, les péages, les réparations, les assurances, les frais de garage, l’amortissement du véhicule, etc…, seront déductibles. Avec le barème forfaitaire ou avec les frais réels, les frais de transport liés à l’activité professionnelle ne sont déductibles que pour une distance domicile - travail inférieure à 40 Km, et que sur la base d’un seul aller-retour par jour.

                                                                              

                   

15-08-2008Le risque d'impayé

                   

Prévenir et agir

Votre locataire ne paie plus son loyer ? Si la situation venait à perdurer, il existe des dispositifs pour aider le locataire à régler sa dette. Avant d'envisager la solution extrême : l'expulsion.

1 / Avant de louer, quelques précautions

Vérifiez que les ressources de votre locataire lui permettent de supporter le loyer et le montant réel des charges. Le taux d'effort ne doit pas dépasser le tiers des ressources.

Demandez la caution d'une tierce personne. Se porter caution est un engagement important qui est très réglementé. Il faudra exiger l'acte de caution au moment de la signature du bail. Dès le premier incident de paiement, le propriétaire a tout intérêt à en informer la personne qui se porte caution. Celle-ci pourra être saisie si la situation s'aggrave. Aidez votre locataire à bénéficier d'aides. Sachez que, si votre locataire a droit à une aide au logement (Allocation logement, APL...), celle-ci peut vous être directement versée selon le principe du tiers payant. En contrepartie, vous la déduirez du montant du loyer fixé dans le contrat. S'assurer contre les impayés de loyers. Il est possible de se protéger contre le risque d'impayés de loyers en souscrivant une assurance spécifique, dont le coût avoisine 2 à 3% du montant des loyers annuels. En plus de la garantie contre le non-paiement du loyer, l'assurance prévoit une garantie dommages (vétusté déduite) pour les détériorations causées au logement et constatées au départ du locataire. Elle peut également prendre en charge le contentieux de recouvrement, la résolution du bail et l'expulsion. A savoir : les primes d'assurance pour impayés de loyers sont déductibles du revenu brut foncier. Un conseil : vous pouvez demander le « contrat GRL » auprès d'une assurance qui a signé une convention avec la société GRL Gestion, à la condition que le loyer ne dépasse pas la moitié des revenus du locataire. L'intérêt de ce dispositif est qu'il est moins cher qu'une assurance privée. Il faut noter que les locataires titulaires d'un CDI percevant un salaire plus de 3 fois supérieur au montant du loyer ne sont pas concernés par cette garantie. Pour faire votre demande en ligne de Pass GRL ou pour plus de renseignements, vous pouvez consulter le site officiel : http://www.passgrl.fr/

B / Mon locataire ne peut plus payer son loyer

Avant de vous précipiter dans une procédure judiciaire complexe et prématurée, sachez qu'il existe de nombreux recours en cas défaillance dans le paiement des loyers. D'autant que vous avez le temps : le délai de prescription, pour réclamer ou contester des charges locatives, est de 5 ans ! Mieux vaut donc réfléchir à des solutions à l'amiable avec votre locataire, surtout s'il est de bonne foi et qu'il est confronté à des difficultés passagères.

Dès les premiers impayés. Un conseil : n'attendez pas. Prévenez aussitôt la personne qui s'est portée caution ainsi que l'organisme qui verse l'aide au logement (Caisses d'allocations familiales ou les Caisses de mutualité sociale agricole), si votre locataire en est bénéficiaire. Dans le même temps, proposez à votre locataire, par accord écrit, un échelonnement des règlements avec des délais précis à respecter. Le commandement de payer. Si la procédure amiable échoue, vous pouvez engager des démarches plus contraignantes et coercitives. La première consiste à passer par un huissier de justice pour adresser un commandement de payer au locataire et éventuellement à la caution. Le locataire a alors deux mois pour régler ses dettes. Il peut saisir le tribunal pour obtenir des délais de paiement. La saisie. En cas de défaut de paiement ou de retard dans les délais, l'huissier, avec l'accord du juge, pourra procéder à la saisie de biens du locataire (saisie sur les meubles, saisie sur les salaires), à hauteur du montant de loyers impayés. Autre option : le propriétaire peut aussi faire pratiquer, par acte d'huissier, une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire. Cette procédure simple permet au propriétaire de bloquer le montant de l'impayé sur le compte bancaire de son locataire. Elle est légale dès la première échéance du premier loyer impayé dans le cadre d'un bail écrit. Ultime solution : la résiliation du bail et l'expulsion. Les loyers continuent de ne pas être payés et les délais sont dépassés ? Dans ce cas extrême, vous pouvez engager, en sus de la saisie, une procédure de résiliation. Avec l'accord du juge, une procédure d'expulsion pourra être lancée. A la réception du commandement de quitter les lieux, votre locataire a alors deux mois pour quitter effectivement le logement (excepté pendant la période d'hiver du 1er novembre au 15 mars). Un conseil, prévoir dans le bail une clause « résolutoire », qui, en autorisant la résiliation du bail pour non-paiement du loyer ou des charges, permet d'accélérer les démarches judiciaires. A savoir : le locataire peut demander des délais ou contester le jugement au cours de la procédure d'expulsion.

                                                                              

                   

21-07-2008FNAIM Tendance du marché immobilier

                   

Juin 2008 : Nouvelles évolutions contrastées 

Au cours du mois de juin 2008, le marché de l'ancien aura connu une nouvelle fois des évolutions contrastées, à l'appui d'une baisse des prix des appartements (-0.9%) et d'une hausse des prix des maisons (+3.0%).

Au total, en dépit de légères baisses enregistrées au cours du troisième trimestre 2007 (-0.9%) et au cours du premier trimestre 2008 (-1.0%), les prix des logements anciens s'inscrivent à nouveau sur un rythme de progression des prix modéré, pour progresser de +0.9% au cours du 2ème trimestre 2008.

                                                                              

                   

15-07-2008Prix de l'immobilier

                   

Immobilier : à chacun ses chiffres

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Flambée des prix, stagnation ou effondrement ? Les indices immobiliers se suivent et se ressemblent rarement. Pourquoi un tel écart ? Enquête.

Quand Explorimmo annonce une hausse de 3.80% de l'immobilier en 2007, le Crédit foncier l'estime à 5%, contre seulement 2.5% pour Empruntis... A tour de rôle les principaux acteurs de l'immobilier livrent leur analyse, sans que personne ne sache à quel indice se vouer. L'année 2007 termine ainsi en progression de 5.7%, selon l'indice des notaires-Insee, face au maigre 2.5% de la Fnaim. Face à ces écarts, le sénateur UMP Joël Bourdin a demandé fin 2007 un rapprochement de ces deux principaux indices pour obtenir une meilleure transparence du marché. A l'origine de ces divergences : les modes de calcul employés par ces acteurs. «Nous calculons des moyennes comparées d'une année sur l'autre en fonction du secteur géographique, explique Nicolas Thouvenin, responsable des études économiques à la Fnaim. Ainsi, l'Ile-de-France ou la région Rhône-Alpes représentent X% de l'activité.» Manque cependant le facteur qualité du logement. «Nous intégrions cette donnée auparavant, mais nous nous sommes rendus compte que nous obtenions au final un résultat similaire», poursuit Nicolas Thouvenin. Et, quand l'Insee détaille sur 150 pages sa méthodologie, celle de la Fnaim «n'est pas rendue publique», d'après une réponse de Luc Chatel, secrétaire d'Etat à la consommation, à Joël Bourdin. Seul un document de 6 pages est mis en ligne sur son site… «Pour justifier que la Fnaim et les notaires n'obtiennent pas les mêmes résultats, on considère généralement que la première travaille sur les promesses de ventes, quand les seconds se basent sur les actes de ventes, analyse Jacques Friggit, chargé de mission aux Ponts et Chaussées. Mais c'est faux.» Alors que la durée moyenne entre une promesse et un acte de vente est de 100 jours, «on devrait voir les variations de la Fnaim précéder l'indice des notaires d'un trimestre. Ce n'est pas le cas, la qualité de la prédiction de l'indice Fnaim est faible.

 

Trois mois de retard

Autre reproche fait à la Fnaim : sa base de données. Quand les notaires traitent quelque 520 000 transactions annuelles, la Fédération nationale de l'immobilier n'en totalise que 140 000. Ainsi, les notaires représentent environ deux tiers du marché, contre 20% pour la Fnaim. «Il existe également un biais géographique, explique Jacques Friggit, chargé de mission aux Ponts et Chaussées. Les zones urbaines ou encore la Côte d'Azur sont mieux représentées dans ces indices que les campagnes.»

L'indice notaires-Insee offre certes une analyse plus complète que la Fnaim, mais avec un décalage de trois mois par rapport au marché réel. Et encore, sa base de données tient de la bonne volonté des notaires. Les 4 600 professionnels que compte l'Hexagone remplissant les informations relatives aux logements, y compris qualitatives, ne sont en effet soumis à aucune obligation. En résumé, dans l'indice des notaires-Insee ou celui de la Fnaim, la qualité des analyses est faible. «L'indice de la Fnaim ne vaut pas cher puisqu'une grande partie des agents immobiliers en France ne font pas partie de son réseau, celui de l'Insee est la meilleure approximation à l'heure actuelle», résume Vincent Renard, directeur de recherche à Polytechnique.

                                                                              

                   

08-07-2008Réduction d'impôt sur le revenu

                   

Comment justifier des réductions d'impôt pour dons aux associations et cotisations syndicales ?

 

Les contribuables qui déclarent leurs revenus par Internet et demandent une réduction d'impôt pour financement des associations et de la vie politique ou pour cotisations syndicales (CGI art. 200 et 199 quater C) sont dispensés : - de produire spontanément le reçu justifiant de la réalité de leurs versements (CGI art. 200-6) ; - de mentionner l'identité des organismes bénéficiaires des dons ou du syndicat. Cette deuxième dispense résulte de la doctrine (BO 5 B-16-08, n° 9). Elle va au-delà de la demande de la CNIL selon laquelle les données relatives à l'identité des bénéficiaires des versements doivent être effacées au bout de six mois. Bien entendu, l'administration fiscale peut exercer son droit de contrôle et demander au contribuable de justifier de la réalité de ses versements. Cette preuve résulte de la production du reçu délivré par l'organisme bénéficiaire du don ou par le syndicat.

 

BO 5 B-16-08 du 2 juillet 2008

                                                                              

                   

12-05-2008Exonération des rémunérations perçues par les étudiant(e)s de moins de 26 ans

                   

Afin d'améliorer la situation des étudiant(e)s qui travaillent, la loi "TEPA" du 21.08.2007 étend l'exonération d'impôt sur le revenu des remunérations perçues en contrepartie d'une activité exercée pendant les congés scolaires ou universitaires. Le BOI 5 F-12-08 présente les modalités de cette exonération d'impôt sur le revenu.

                                                                              

                   

10-04-2008Dispositif Robien : Publication des nouveaux plafonds de loyer 2008

                   

Dispositif Robien : Publication des nouveaux plafonds de loyer 2008 (25/02/2008)

Le dispositif Robien recentré applicable aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006  permet d'amortir  50 % de l'investissement sur une durée de 9 ans. Ce dispositif n’est pas soumis à des conditions de ressources mais seulement à des conditions de loyer.

Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés dans le cadre du dispositif Robien recentré entre le 1er janvier et le 31 décembre 2008, le loyer au mètre carré, charges non comprises, ne doit pas excéder par mètre carré : Zone A : 21,02 € Zone B1 : 14,61 € Zone B2 : 11,95 € Zone C : 8,76 €

                                                                              

                   

13-03-2008UN NOUVEL INDICE DE RÉFÉRENCE DES LOYERS EN VIGUEUR

                   

Jusqu'alors, l'IRL était composé à 60% de l'indice des prix de la consommation, à 20% de l'indice des prix d'entretien et d'amélioration (IPEA), et à 20% de l'indice du coût de la construction (ICC). Ce dernier, en raison de l'envolée des prix des matières premières, a contribué à faire fortement croître l'IRL, première version, au cours des dernières années.

Désormais, il est entièrement basé sur l'indice du coût de la vie. L'insee a récemment précisé qu'il correspondait "à la moyenne sur les douze derniers mois de l'indice des prix à la consommation hors tabacs et loyers". Pour le quatrième trimestre 2007, il ressort en hausse de 1.39% contre 2.49% au trimestre précédent. Si la nouvelle version de l'IRL avait été appliquée dès le troisième, sa progression n'aurait été que de 1,1%. Selon l'Insee, le nouveau mode de calcul devrait baisser l'IRL en moyenne d'un point par trimestre.

                                                                              

                   

11-03-20083i INVESTIT DANS CERENICIMO

                   

3i investit dans Cerenicimo, plate-forme dédiée à l’investissement immobilier 3i vient de prendre une participation de 20% dans Cerenicimo, plate-forme de distribution de produits d’investissement immobilier. En rentrant au capital de Cerenicimo, 3i entend favoriser la poursuite de sa croissance en lui offrant les avantages de son expérience dans les métiers de l’immobilier et le bénéfice de son réseau mondial. Par ailleurs, la puissance financière et la neutralité de 3i vis-à-vis des grands acteurs immobiliers et bancaires renforceront le positionnement indépendant de Cerenicimo sur son marché.

Une approche immobilière sélective Plate-forme dédiée à l'investissement immobilier, Cerenicimo propose une approche globale de ce secteur aux professionnels du patrimoine. Des supports d'investissements diversifiés et rigoureusement référencés permettent aux gestionnaires de patrimoine d'optimiser leurs prescriptions immobilières. Avec un volume d'activité de 300 millions d'euros, Cerenicimo est un acteur majeur du secteur.

                                                                              

                   

12-02-2008Les taux des crédits immobiliers reculent en février

                   

Les taux des crédits immobiliers reculent en février

 

Est-ce le début d’un retournement de tendance ? Les taux des crédits immobiliers baissent légèrement en ce mois de février, constate Meilleurtaux.com.

Selon le courtier, on observe un recul de 0,10 à 0,15 point des taux habituellement pratiqués, toutes durées confondues. Un prêt sur 15 ans peut ainsi se négocier à 4,60%, contre 4,70% il y a encore un mois. Sur 20 et 25 ans, les taux passent respectivement à 4,70 et 4,80%, contre 4,80 et 4,90% en janvier. La plus grosse baisse concerne le prêt à 30 ans, dont le taux recule de 0,15 point : ce prêt longue durée se négocie à présent autour des 5%.

Faible impact Le courtier le reconnaît lui-même : « cette baisse n’a qu’un impact limité sur les mensualités et les capacités d’emprunt ». Effectivement, pour un prêt de 150 000 euros sur 15 ans, l’économie sur la mensualité ne représente qu’environ 8 euros par mois par rapport aux conditions de janvier. En tout cas, ce léger recul vient rompre une tendance à la hausse qui durait depuis plusieurs mois. Et la conjoncture pourrait encore favoriser ce mouvement. Si la Banque centrale européenne n’a pour l’instant pas décidé de faire évoluer son taux directeur, les propos de Jean-Claude Trichet, le gouverneur de l’institution, ont laissé envisager une probable baisse dans les prochains mois.

Les marchés financiers répercutent d’ores et déjà cette perspective. Conséquence : le taux d’intérêt des marchés à long terme (OAT 10 ans) qui sert d’étalon aux taux des prêts immobiliers délivrés par les banques a reculé : « pour la première fois depuis le début de l’année 2007, il descend en dessous de 4% et se situe à 3,99% au 6 février 2008, après être monté jusqu’à 4,70% en juillet 2007 » note également le courtier.

Marge de manœuvre étroite En dépit de la plus grande prudence affichée par les banquiers en face des emprunteurs, les prêts immobiliers restent des produits d’appel importants pour recruter de nouveaux clients. Et les enseignes se livrent une guerre commerciale tous azimuts pour rester les plus compétitives. La légère détente des taux se traduira-t-elle par des offres plus favorables pour les candidats au crédit ? Pas si sûr. « On pourrait l’imaginer si le climat était le même qu’il y a quelques mois, explique Christophe Crémer, PDG de Meilleurtaux.com. Mais depuis le début de la crise l’été dernier, les banques sont confrontées à une augmentation des coûts sur le marché interbancaire. » Résultat : leur marge de manœuvre est étroite pour envisager une répercussion notable sur les prêts immobiliers. « Nous maintenons notre pronostic pour 2008 : le niveau des taux devrait rester relativement stable tout au long de l’année, avec quelques légers mouvements de hausse, compensés par quelques mouvements de baisse » conclut Christophe Crémer. En une semaine, le taux des OAT a d'ailleurs repassé le seuil des 4%.

                                                                              

                   

12-02-2008Achat immobilier : la demande plie mais ne rompt pas

                   

Achat immobilier : la demande plie mais ne rompt pas 

Puisque le baromètre mesure le temps qu'il fait pour prévoir celui qu'il fera, tentons de lire les données affichées pour 2008 par le baromètre Orpi/Credoc. L’indicateur du réseau immobilier repose sur une enquête réalisée par l'Institut de sondage en janvier dernier.

L’envie d’immobilier ne faiblit pas Bernard Cadeau, président d’Orpi souligne que l’année 2007 s’est caractérisée par un marché du logement toujours en situation de pénurie mais également par des interrogations liées au monde de la finance et de la politique. Les ménages ont le moral dans les chaussettes, au plus bas depuis 20 ans. Malgré un gain de pouvoir d’achat moyen par ménage de l’ordre de 2,4% pour l’année 2007, le logement et ses dépenses liées (loyers + charges) franchit pour la première fois le seuil du quart des dépenses des ménages ( 250 milliards d’euros en 2006). Qu’importe, 19% des français envisagent un projet immobilier pour les deux ans à venir, 13 % en accession et 6% en investissement locatif. Ils étaient 22% l'an dernier. Le sondage révèle que ce taux augmente même légèrement en 2008 chez les jeunes de 25-34 ans et atteint 43% (contre 42% en 2007). En revanche, on observe un recul important des intentions d’achat chez les moins de 24 ans (34% en 2008 contre 42% en 2007). Les difficultés croissantes d’accès à la propriété ont semble-t-il gommé ce type de projet dans l’esprit des plus juvéniles, tandis qu’elles pressent les jeunes ménages de passer plus rapidement à l’action.

Gentrification D’après ce sondage, la conjoncture ne joue pas tant que ça dans le projet d’achat : seulement 30% des sondés se déclarent prêts à acquérir un bien si les prix venaient à baisser, contre 33% en 2007. A noter : 39% des personnes interrogées considèrent qu’elles ne pourraient plus s’offrir aujourd’hui le logement qu’elles habitent. Un sentiment ressenti fortement dans une large moitié Sud, par les basques, Biarrots et Bayonnais, les azuréens de Cannes à Antibes et les Toulousains. D’où l’apparition d’un phénomène de ’’gentrification’’. Du mot « gentry », petite noblesse en anglais, le terme désigne un certain embourgeoisement, qui conduit cette population à penser que les nouveaux arrivants dans leurs villes sont plus aisés qu’ils ne le sont eux-mêmes. Il est presque paradoxal de constater que des propriétaires dans des villes à bonne cote se sentent ainsi appauvris conjoncturellement.

Fracture immobilière L’étude explore ce sentiment de cherté du logement pour constater qu’il se révèle plus aigu chez les moins de 25 ans (21%), les employés (20%) et les locataires (20%), à la différence des catégories socioprofessionnelles aux revenus plus élevés, comme les cadres (avec un taux de 13%, identique à la moyenne nationale). C’est selon le Credoc signe d’une difficulté croissante des jeunes et des ménages aux revenus modestes à accéder à la propriété. Ce n’est pas une surprise, il est de plus en plus difficile de se loger. Le président d’Orpi en profite donc pour joindre sa voix à celle des autres professionnels du secteur. Et lance un appel à la poursuite d’un encouragement fort de l’accession à la propriété, et à un effort accru de construction, qu’il englobe le privé ou le social «Un défi d’autant plus important que la fracture immobilière existe toujours en France, conséquence de la crise structurelle du logement» selon Bernard Cadeau. 

 

 

 

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11-02-2008Crédit immobilier : emprunter avec un problème de santé

                   

Crédit immobilier : emprunter avec un problème de santé

Obtenir un crédit immobilier relève du parcours du combattant lorsqu’on est aAtteint d’une maladie chronique. Les assureurs sont en effet très frileux pour couvrir un prêt qui pourrait présenter un défaut de paiement du fait de l’aggravation de l’état de santé de l’emprunteur.

Conséquence : les assurances exigent de fortes surprimes, jusqu’à 400% de plus que pour un contrat standard, lorsqu’elle ne refuse pas carrément le dossier, ce qui entraîne mécaniquement un refus de la demande de prêt par la banque. 400 000 dossiers par ans La mise en place de la convention Aeras (« S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé ») permet en principe de mieux prendre en charge ce type de demandes, qui représente, selon les chiffres des assureurs, 400 000 dossiers par an, soit près de 10% des demandes totales de prêts. Elaboré par les banques, les assureurs et les associations de malades, ce dispositif prévoit notamment une meilleure information, un examen plus approfondi des dossiers ainsi qu’une prise en charge dans certains cas du montant des surprimes. Lancé il y un an, la convention Aeras est à l’heure du premier bilan. On se félicite, du côté des assureurs, de « résultats remarquables ». « 93% des demandes d’assurance présentant un risque aggravé de santé ont fait l’objet d’une proposition d’assurance couvrant au moins le risque de décès » indique la Fédération française des sociétés d’assurances. Près de 2% des dossiers traités présentaient des « risques très aggravés ». Comme le prévoit la convention, ils ont été examinés par une commission spéciale qui a fait une proposition pour 20% d’entre eux. Mais les assurances restent discrètes sur les termes de ces propositions, notamment sur les garanties proposées et les surprimes demandées.

En effet, l’assurance peut accepter de couvrir le décès, mais pas l’invalidité, trop risquée, ce qui restreint significativement le niveau de garantie. Et le système des surprimes demeure. Surprimes et garanties limitées Signataire de la Convention Aeras, le Collectif inter-associatif sur la santé (CISS) reconnaît certains progrès. « Le niveau de connaissance des emprunteurs a progressé, banquiers et assureurs sont plus concernés qu’avant, et diffusent mieux les informations», note Stéphane Gobel, coordonnateur de la ligne Santé info droit, qui répond gratuitement aux questions des patients. Une étude réalisée sur un échantillon d’appels reçus montre néanmoins que les doléances n’ont pas disparu. « Plus d’un quart des personnes qui nous appellent se sont vues proposer des surprimes de 100 à 200%. Elles peuvent grimper jusqu’à 400%, ce qui peut faire échouer leur projet immobilier. La possibilité de prise en charge de ces surprimes reste assez mal connue » poursuit Stéphane Gobel. La teneur des contrats est également dénoncée « lorsqu’il y a une proposition, même avec surprime, c’est souvent un contrat qui couvre moins bien qu’un contrat standard, sans garantie invalidité par exemple ». Or, si la garantie décès permet d’éviter les soucis financiers à ses héritiers, une garantie invalidité permet de se protéger soi-même en cas de coup dur. Se renseigner avant la demande de prêt Dans ces conditions, la convention Aeras constitue-t-elle vraiment un progrès ? Pour Stéphane Gobel, la réponse est oui. « Auparavant, il n’y avait pas d’examen détaillé des demandes. Le client recevait une acceptation ou un refus, point final. Aeras a élargit les possibilités d’accès à l’emprunt ». Et pour ceux qui essuient tout de même un refus, il reste les possibilités alternatives de garantie, comme la caution d’une tierce personne par exemple. Il est donc important d’anticiper la réponse de l’assurance : « les personnes qui ont un problème de santé ne doivent pas attendre d’être devant le banquier pour découvrir cette question. Il vaut mieux faire jouer la concurrence en amont, et décrocher une proposition auprès d’un assureur. Elle est valable quatre mois, et les banques sont obligées de l’accepter si elle présente un niveau de garantie équivalent à celui du contrat qu’elles proposent. » Une recommandation à suivre pour être sûr d’avoir toutes les cartes en main.

                                                                              

                   

10-02-2008L'indice des loyers en hausse de 1,36% au 4e trimestre

                   

L'indice des loyers en hausse de 1,36% au 4e trimestre

 

PARIS (Reuters) - Le nouvel indice de référence des loyers publié par l'Insee affiche une progression de 1,36% au quatrième trimestre 2007.Ce nouvel indice, prévu par la loi sur le pouvoir d'achat du 8 février, correspond à  la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à  la consommation hors tabac et hors loyers et représente la deuxième modification en l'espace de deux ans du ménacisme de révision des loyers. 

Confronté à  la flambée des loyers et à  leur impact sur le pouvoir d'achat, le gouvernement de Villepin avait substitué à la moyenne associée à  l'indice du coût de la construction (ICC) un indice de référence prenant en compte l'indice des prix à  la consommation (hors tabac et hors loyers) à  hauteur de 60%, l'ICC à hauteur de 20% et l'indice des prix des travaux d'entretien et d'amélioration du logement (IPEA) pour le solde. Cette réforme était entrée en vigueur au 1er janvier 2006.

Outre l'instauration d'un nouvel indice de référence des loyers, le projet de loi sur le pouvoir d'achat adopté par le Parlement le 31 janvier prévoit de réduire de deux à  un mois de loyer le dépôt de garantie versé par un locataire. 

"Toute révision de loyer d'immeuble à usage d'habitation, à  compter du 10 février 2008, doit être faite en utilisant le nouvel indice de référence des loyers comme plafond", précise l'Insee dans un communiqué.

"Un propriétaire peut faire jouer rétroactivement son droit à  actualisation du loyer avec un délai de cinq ans maximum", rappelle l'Insee qui publie en conséquence le nouvel indice de référence depuis le quatrième trimestre 2002. 

Marc Joanny

                                                                              

                   

28-01-2008Les mesures en faveur des locataires approuvées par le Sénat

                   

Deux mesures comprises dans le projet de loi en faveur du pouvoir d’achat des locataires ont été adoptées par le Sénat. Le texte prévoit notamment une nouvelle indexation des loyers sur l’inflation (article 4), ainsi que la réduction du dépôt de garantie à un mois (article 5). La précédente indexation des loyers sur l’IRL, l’indice de révision des loyers, a eu pour conséquence de faire exploser le coût de la location, d’où le choix d’un nouvel indice, l’ICC (indice des prix à la consommation). La diminution du dépôt de garantie de deux à un mois de loyer favoriserait elle « les publics qui changent souvent de logement ». Les deux mesures permettraient à l’ensemble des locataires d’économiser chacune 600 millions d’euros annuels, selon la Ministre du Logement Christine Boutin. Le projet de loi sera définitivement voté le 31 janvier. Il devrait être promulgué à la mi-février.

(le 28 Janvier 2008

                                                                              

                   

24-01-2008Bouclier Fiscal, vos impôts limités à 50 % des vos revenus

                   

Le « bouclier fiscal » est un dispositif de plafonnement des impôts directs qui bénéficie aux particuliers. Le principe est défini à l’article 1 du code général des impôts : « Les impôts directs payés par un contribuable ne peuvent être supérieurs à 50 % de ses revenus ». Le droit à restitution des impositions qui excède le seuil de 50 % des revenus est acquis au 1er janvier de la deuxième année qui suit celle de la réalisation des revenus pris en compte (année de référence). Les impôts concernés par le plafonnement sont : l’impôt sur le revenu (imposition au barème progressif ou à un taux forfaitaire), les contributions et prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, d’activité et de remplacement ou sur les produits de placements (contribution sociale généralisée -CSG-, contribution pour le remboursement de la dette sociale -CRDS-, prélèvement social de 2% et contribution additionnelle de 0,3 % à ce prélèvement), l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), la taxe d’habitation et la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties concernant la résidence principale et certaines taxes additionnelles à celles-ci. Les revenus pris en compte sont ceux de l’année de référence. Le plafonnement doit être demandé par le contribuable au service des impôts dont il dépend au moyen de l’imprimé n° 2041 DRID “ demande de plafonnement des impôts directs à 50 % des revenus de l’année 2006 ”. Cette demande doit parvenir au service des impôts avant le 31 décembre de l’année au cours de laquelle le droit à restitution a été acquis.

Exemple : le contribuable pourra déposer, entre le 1er janvier 2008 et le 31 décembre 2008, une demande de plafonnement des impositions excédant le seuil de 50 %, pour l’impôt sur le revenu et les contributions et prélèvements sociaux acquittés en 2006 ou 2007 au titre des revenus de 2006 et pour l’ISF et les impôts locaux établis au titre de l’année 2007.

 

                                                                              

                   

23-01-2008BORLOO Plafonds de ressources des locataires

                   

Le dispositif Borloo permet d'amortir jusqu'à 65% du coût des logements acquis depuis le 1er janvier 2006 et de bénéficier d'une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers qu'ils procurent.Pour bénéficier de ces dispositifs, le bailleur doit s'engager à respecter des plafonds de loyer et de ressources bien plus contraignant que dans le cadre du dispositif Robien qu'il concurrence. L'administration vient de publier les plafonds de ressources et de loyers applicables pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2007.

  Plafonds de ressources 2007  Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2007, les ressources du locataire figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de 2005 ne doivent pas excéder les plafonds suivants : 

En zone A - Personne seule : 33 233 € - Couple : 49 668 € - Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge : 59 704 € - Personne seule ou couple ayant 2 personne à charge : 71 516 € - Personne seule ou couple ayant 3 personne à charge : 84 661 € - Personne seule ou couple ayant 4 personne à charge : 95 267 € - Majoration par personne à charge à partir de la 4ème : 10 617 €

  En zone B1 - Personne seule : 24 685 € - Couple : 36 250 € - Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge : 43 398 € - Personne seule ou couple ayant 2 personne à charge : 52 521 € - Personne seule ou couple ayant 3 personne à charge : 61 644 € - Personne seule ou couple ayant 4 personne à charge : 69 535 € - Majoration par personne à charge à partir de la 4ème : 7 897 € 

En zone B2 - Personne seule : 22 628 € - Couple : 33 230 € - Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge : 39 782 € - Personne seule ou couple ayant 2 personne à charge : 48 145 € - Personne seule ou couple ayant 3 personne à charge : 56 507 € - Personne seule ou couple ayant 4 personne à charge : 63 740 € - Majoration par personne à charge à partir de la 4ème : 7 239 €

  En zone C - Personne seule : 22 475 € - Couple : 30 209 € - Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge : 36 165 € - Personne seule ou couple ayant 2 personne à charge : 43 768 € - Personne seule ou couple ayant 3 personne à charge : 51 370 € - Personne seule ou couple ayant 4 personne à charge : 57 946 € - Majoration par personne à charge à partir de la 4ème : 6 580 €

                                                                              

                   

05-12-2007Résidence principale

                   

La déductibilité des intérêts d'emprunt revue et corrigée

  Un dispositif complémentaire, qui a été présenté par Christine Lagarde en Conseil des ministres, sera applicable à tous les actes d'acquisition  de la résidence principale conclus à partir du 6 mai.  Cette mesure figurera dans le projet de loi de finances pour 2008.                           

Suite à la censure du Conseil constitutionnel sur les intérêts des prêts immobiliers en cours, le gouvernement a revu sa copie. "On double la mise sur le crédit d'impôt accordé la première année" a précisé la ministre de l'Economie Christine Lagarde à  l'issue du conseil des ministres, vendredi 24 août. Concrètement, le crédit d'impôt accordé aux acquéreurs d'une résidence principale sera doublé la première année et porté à 40% du montant des intérêts des emprunts payés, contre 20% actuellement. Cette mesure sera proposée dans le cadre du projet de loi de finances pour 2008, qui devrait être présenté au Conseil des Ministres fin septembre.

  Ce dispositif complémentaire sera applicable : 

dans l'ancien, à tout acte d'acquisition signé à partir du 6 mai 2007. Dans le texte actuel de la loi en faveur du travail, de l'emploi, du pouvoir d'achat (TEPA), il est seulement fait état à toute promesse de vente, acte généralement sous seing privé, qui précède l'acte notarié de quelques mois. D'où un léger bonus pour les emprunteurs, puisque ceux qui ont signé leur promesse avant le 6 mai mais acheté effectivement après cette date sont désormais concernés.

  dans le neuf, à toute déclaration d'ouverture de chantier signée également à partir du 6 mai, date du deuxième tour de la présidentielle. 

Jusqu'à 3.000 euros d'avantage fiscal pour un couple sans enfant la première année

  Concrètement, le montant des intérêts ouvrant droit à ce crédit d'impôt reste plafonné, au titre de chaque année d'imposition, à 3.750 euros pour une personne seule et à 7.500 euros pour un couple, majoré chaque année de 500 euros par personne à charge. 

Ainsi, avec le passage à 40%, une personne seule pourra donc déduire de ses impôts jusqu'à 1.500 euros la première année, contre 750 euros avec le dispositif initial. Pour un couple sans enfant, la déduction maximum passe de 1.500 à 3.000 euros. S'ajoutent 200 euros par personne à charge. 

  Après la première année, le crédit d'impôt sera de 20% pour les quatre années suivantes, comme le prévoit le dispositif actuel figurant la l oi en faveur du travail, de l'emploi, du pouvoir d'achat (TEPA) dans publiée mercredi au Journal officiel. 

L'économie d'impôt de 750 euros et de 1.500 euros sont respectivement portés à 1.500 euros pour une personne handicapée célibataire, veuve ou divorcée et à 3.000 euros pour un couple soumis à imposition commune lorsque l'un de ses membres est handicapé. 

-Ce qui est déductible : seuls les intérêts d'emprunt sont déductibles. En revanche, les frais liés au prêt et l'assurance décès ne le sont pas. Par ailleurs, seuls les prêts contractés auprès d'un établissement financier sont déductibles. Les prêts peuvent être souscrits en France ou dans un Etat membre de la Communauté européenne.   

En cas de revente et de rachat d'un nouveau logement 

La mesure est applicable à tout contribuable "fiscalement domicilé en France", à condition qu'il achète ou fasse construire un logement. En cas de revente d'un logement et de souscription d'un nouveau prêt pour acheter un nouveau logement, il bénéficiera de plusieurs crédits d'impôt successifs. Par exemple un particulier contracte un prêt en 2008 pour financer sa résidence principale. Il la revend en 2010. Au titre de ce premier achat, il défiscalise les intérêts payés en 2008, en 2009 et en 2010. En 2011, il réalise une nouvelle acquisition de résidence principale, qu'il finance de nouveau à crédit. Fiscalement, son avantage fiscal repart de zéro. Pour ce second achat, en effet il aura droit à la déductibilité des intérêts de ses cinq premières annuités. 

En cas de construction ou d'achat en état futur d'achèvement 

En cas de construction ou d'achat en état futur d'achèvement, la mesure de déductibilité concerne les intérêts d'emprunt contractés pour financer l'achat du terrain et les dépenses de construction. Encore faut-il que l'acquéreur affecte ce logement à son habitation principale, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la conclusion du contrat de prêt.   

L'achat en direct ou via une SCI : cette mesure concerne l'acquisition de la résidence principale en direct ou par le biais d'une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu. Le logement doit être affecté à la résidence principale du contribuable dans un délai de deux ans. Si tel n'est pas le cas, il n'aura pas droit à la déductibilité des intérêts d'emprunt. 

                                                                              

                   

21-11-2007Plus-values

                   

Plus-values immobilières des particuliers :

Une nouvelle exonération temporaire en matière de plus-values immobilières des particuliers a été instituée au profit des contribuables qui cèdent un bien à une collectivité territoriale en vue de sa cession à un organisme gestionnaire de logements sociaux. L'instruction 8 M-3-06 du 25 août 2006 précise les conditions pour bénéficier  de cette nouvelle exonération applicable aux cessions réalisées entre le 17 juillet 2006 et le 31 décembre 2007.

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

N° 143 du 25 AOÛT 2006

  PLUS-VALUES IMMOBILIERES DES PARTICULIERS. EXONERATION DES PLUS-VALUES RÉALISÉES LORS DE LA CESSION D'UN IMMEUBLE AUX COLLECTIVITES TERRITORIALES EN VUE DE LEUR CESSION A UN ORGANISME DE LOGEMENTS SOCIAUX. ARTICLE 15 DE LA LOI PORTANT ENGAGEMENT NATIONAL POUR LE LOGEMENT (LOI N° 2006-872 DU 13 JUILLET 2006). 

1.L'article 15 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement crée une nouvelle exonération temporaire en matière de plus-values immobilières des particuliers au profit des contribuables qui cèdent un bien à une collectivité territoriale en vue de sa cession à un organisme en charge du logement social.

  Ainsi, le II de l'article 150 U du code général des impôts (CGI) est complété par un 8° qui prévoit que sont exonérées, les cessions d'immeubles, de parties d'immeubles ou de droits relatifs à ces biens réalisées avant le 31 décembre 2007 au profit d'une collectivité territoriale en vue de leur cession à l'un des organismes mentionnés au 7° du II de l'article 150 U du même code (cf. bulletin officiel des impôts - BOI - 8 M-2-05). 

2.Sont concernées par ces nouvelles dispositions, les cessions de biens réalisées au profit des collectivités territoriales (communes, départements, régions), mais également au profit de leurs groupements.

  L'exonération s'applique aux cessions d'immeubles bâtis ou non bâtis tels que les terrains à bâtir, de parties d'immeubles ou de droits relatifs à ces biens (usufruit, nue-propriété, servitude, droit de surélévation, mitoyenneté, bail emphytéotique, etc.). Elle est accordée quels que soient la qualité du cédant et le lieu de situation de son domicile. 

3.Le bien acquis par la collectivité territoriale doit être cédé à l'un des organismes mentionnés au 7° du II de l'article 150 U du CGI dans le délai d'un an à compter de l'acquisition de ce bien.

  Il est rappelé que les organismes mentionnés au 7° du II de l'article 150 U du CGI s'entendent : 

- des organismes d'habitations à loyer modéré. Ces organismes sont ceux mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ;

  - des sociétés d'économie mixte gérant des logements sociaux. Il s'agit notamment des sociétés d'économie mixte qui réalisent des opérations au titre du service d'intérêt général soumises aux dispositions des articles L. 481-1-1 à L. 481-5 du code de la construction et de l'habitation ; 

- des organismes mentionnés à l'article L. 365-1 du code de la construction et de l'habitation. Ces organismes s'entendent de ceux qui concourent aux objectifs de la politique d'aide au logement et ont par conséquent une activité d'utilité sociale. Il s'agit des organismes sans but lucratif et unions d'économie sociale.

4.Le délai d'un an de cession à un organisme social s'apprécie de date à date, depuis la date d'acquisition par la collectivité territoriale jusqu'à la date de cession auprès d'un des organismes mentionnés au n° 3. supra.

En l'absence de cession dans un délai d'un an, la collectivité territoriale est tenue de reverser à l'Etat le montant de la plus-value immobilière dû au titre du I de l'article 150 U du CGI.

5.Ces nouvelles dispositions s'appliquent pour l'imposition des plus-values immobilières réalisées lors des cessions à titre onéreux intervenues à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi portant engagement national pour le logement, soit à compter du 17 juillet 2006 (publié au Journal officiel du 16 juillet 2006).

Elles s'appliquent aux cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2007.

  La  Directrice de la législation fiscale 

Marie-Christine LEPETIT

                                                                              

                   

21-11-2007Crédit d'impôt

                   

Pour les dépenses d'équipement de l'habitation principale

  Des aménagements ont été apportés par la loi de finances pour 2006 au crédit d'impôt pour dépenses d’équipement de l’habitation principale en faveur des économies d’énergie et du développement durable. L'instruction 5 B-17-06 du 18 mai 2006 apporte des précisions sur ces aménagements  ainsi que sur le champ d'application du crédit d'impôt pour dépenses d'équipement de l'habitation principale. 

PRESENTATION  : L'article 90 de la loi de finances pour 2005 (n° 2004-1484 du 30 décembre 2004) a mis en place un crédit d'impôt pour dépenses d'équipements de l'habitation principale en faveur des économies d'énergie et du développement durable, codifié sous l'article 200 quater du code général des impôts (BOI 5 B-26-05). 

L'article 83 de la loi de finances pour 2006 (n° 2005-1719 du 30 décembre 2005) aménage le crédit d'impôt sur plusieurs points :

  - une majoration des taux applicable à certaines catégories d'équipements est mise en place sous réserve de conditions particulières ; 

- le crédit d'impôt est étendu aux équipements de raccordement à un réseau de chaleur ;

  - le plafond global pluriannuel est simplifié. 

Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux dépenses réalisées entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2009.

  Par ailleurs, la présente instruction commente les dispositions de l'arrêté du 12 décembre 2005 modifiant la liste des équipements éligibles, notamment en ce qui concerne les pompes à chaleur, fixée par l'arrêté du 9 février 2005, codifié sous l'article 18 bis de l'annexe IV au CGI.  Enfin, diverses précisions relatives aux critères d'éligibilité des équipements de production d'énergie utilisant les biomasses et des chaudières à double foyer sont apportées. 

L'article 90 de la loi de finances pour 2005 (n° 2004-1484 du 30 décembre 2004) modifié par l'article 83 de la loi de finances pour 2006 (n° 2005-1719 du 30 décembre 2005) a mis en place un crédit d'impôt sur le revenu pour dépenses d'équipement de l'habitation principale en faveur des économies d'énergie et du développement durable, codifié sous l'article 200 quater du code général des impôts. 

L'article 49 de la loi sur l'eau et les milieux aquatiques (n° 2006-1772 du 30 décembre 2006) étend le champ d'application de ce crédit d'impôt au coût des équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales.

  Les dépenses relatives à cette nouvelle catégorie d'équipements ouvrent droit à un crédit d'impôt égal à 25 % du montant de celles-ci. 

La liste de ces équipements a été fixée par l'arrêté conjoint des Ministres de l'écologie, du logement, du budget et de la santé en date du 4 mai 2007, publié au Journal officiel n° 105 du 5 mai 2007. Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux dépenses payées entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2009. 

Crédit d'impôt en faveur des économies d'énergie et du développement durable (article 200 quater du CGI). Dépenses afférentes à un immeuble achevé depuis plus de deux ans. Aménagement des combles et des greniers.

  Question : 

Quelles sont les conditions dans lesquelles les dépenses d'acquisition de matériaux d'isolation thermique engagées lors de travaux d'aménagement de combles ou de greniers peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt sur le revenu prévu à l'article 200 quater du CGI ?

  Réponse : 

Pour ouvrir droit au crédit d'impôt sur le revenu pour dépenses d'équipement de l'habitation principale en faveur des économies d'énergie et du développement durable, prévu à l'article 200 quater du CGI, les dépenses d'acquisition de matériaux d'isolation thermique doivent être réalisées dans un immeuble achevé depuis plus de deux ans.

La circonstance que ces dépenses d'équipements ou de matériaux soient engagées en vue de l'aménagement de combles ou de greniers ne fait pas obstacle au bénéfice du crédit d'impôt, dès lors que ces pièces sont elles-mêmes situées dans un immeuble achevé depuis plus de deux ans. 

En revanche, lorsque ces aménagements aboutissent à une addition de construction (surélévation d'un étage, dépose et pose d'une nouvelle toiture...), il y a lieu de considérer que les dépenses engagées au titre de l'acquisition de matériaux d'isolation thermique ne sont pas réalisées dans un immeuble achevé depuis plus de deux ans et, qu'en conséquence, elles ne peuvent ouvrir droit à l'avantage fiscal.

Les 10 mesures en détail   

1/ Les heures supplémentaires exonérées d'impôt

Les heures supplémentaires (et complémentaires dans le cas de travail à temps partiel) des salariés et des agents publics (leur régime sera précisé par décret) effectuées à compter du 1er octobre seront exonérées d'impôt sur le revenu. Les heures supplémentaires effectuées par les salariés du privé seront en outre exonérées de cotisations salariales de Sécurité sociale. Les heures seront majorées de 25 % et non plus de 10 % dans les PME d'au plus 20 salariés. Pour les entreprises, une réduction forfaitaire de cotisations de 0,50 euro ou 1,50 euro sera appliquée sur chaque heure supplémentaire selon que l'entreprise compte plus de 20 salariés ou au plus 20 salariés.

2/ La déductibilité des intérêts d'emprunt

Pour favoriser l'accession à la propriété, les intérêts d'emprunts pour l'achat de la résidence principale donneront droit à une réduction ou à un crédit d'impôt (ceux qui ne sont pas imposable recevront un chèque du Trésor Public), pendant les cinq années qui suivent l'achat. Après la décision du Conseil constitutionnel d'invalider le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt immobilier pour les prêts déjà contractés, la ministre des Finances, Christine Lagarde, a annoncé vendredi 24 août que la possibilité de déduire 20 % des intérêts versés (dans la limite de 3.750 euros pour un célibataire et de 7.500 euros pour un couple, augmentée de 500 euros par personne à charge) serait doublée la première année, le taux passant ainsi à 40 %. Les quatre années suivantes, le taux restera en revanche à 20 %.
Un célibataire, qui bénéficiait d'un crédit d'impôt maximum de 750 euros par an, soit 3.750 euros sur cinq ans, bénéficiera donc de 750 euros supplémentaires la première année, soit une amélioration globale de 20 % par rapport à la situation initiale. Pour un couple avec deux enfants, le crédit d'impôt pourra atteindre jusqu'à 3.400 euros la première année. Un gain supplémentaire de 1.700 euros sur cinq ans, soit une amélioration de 17,6 %. Le plafond des intérêts déductibles restant le même, cette solution ne favorise pas davantage les ménages les plus aisés qui feraient de très gros emprunts : le crédit d'impôt sera toujours maximisé pour un emprunt de 230.000 euros à 4,5 % sur vingt ans.

Seulement pour les actes authentiques d'achat signés après le 6 mai

La mesure sera proposée au vote des parlementaires dans le projet de loi de Finances 2008, qui sera débattu à partir de mi-octobre. Si elle est adoptée, les ménages inscriront les intérêts versés cette année dans leur déclaration de revenus au printemps prochain. Pour les ménages qui ont fait l'acquisition de leur logement au printemps, le gouvernement a opté pour la plus grande rétroactivité possible, en incluant tous les ménages qui auront signé l'acte authentique d'achat de leur logement après le 6 mai. Cette solution prend donc en compte ceux qui ont signé une promesse de vente jusqu'à trois mois avant l'élection de Nicolas Sarkozy.

Les prêts en cours sont exclus du dispositif

Les sages ont censuré la rétroactivité du nouveau dispositif. Du coup, la mesure ne s'appliquera pas aux emprunts en cours, comme le prévoyait le projet de loi adopté par les parlementaire le 1er août. Le gouvernement en a pris acte et, pour les quelque 3 millions d'emprunteurs plus anciens, qui se retrouvent exclus du dispositif, Christine Lagarde n'a, en revanche, guère eu de mots consolateurs. ” Ce sont des ménages qui ont déjà acquis leur résidence principale, et qui ne l'ont pas fait, évidemment, pour des raisons fiscales. On vit dans un Etat de droit et on s'y conforme en proposant une mesure de substitution “, a-t-elle expliqué.

Doublement des plafonds pour les personnes handicapées

Sur proposition du Sénat, les personnes handicapées vont bénéficier d'un doublement de l'avantage fiscal lié aux intérêts d'emprunts.

3/ Des droits de succession sensiblement allégés

Le conjoint survivant et le partenaire d'un PACS sera totalement exonérés de droits de succession. Cette suppression de droits sera étendue aux frères et soeurs, célibataires, veufs, divorcés ou séparés de corps, à la double condition qu'ils soient au moment de l'ouverture de la succession âgés de plus de 50 ans ou atteint d'une infirmité les mettant dans l'impossibilité de subvenir par leur travail aux nécessités de l'existence et qu'ils aient été constamment domiciliés avec le défunt pendant les cinq années ayant précédés le décès.
Par ailleurs, l'abattement applicable aux enfants du défunt est triplé, passant de 50.000 à 150.000 euros par personne, tout comme celui applicable entre frères et soeurs, qui passera de 5.000 euros à 15.000 euros. L'abattement en faveur des neveux et nièces, a également été revu à la hausse, passant de 5.000 à 7.500 euros. Les personnes handicapées sont aussi à l'honneur : leur abattement spécifique de 50.000 euros (en plus de celui dont elles profitent en raison de leur lien de parenté avec le défunt) passe à 150.000 euros.
Enfin, les tranches et barèmes seront automatiquement actualisés tous les ans, en fonction de l'inflation, comme cela existe pour l'impôt sur le revenu et pour l'ISF.
Toutes ces mesures s'appliquent aux successions ouvertes (c'est-à-dire aux décès constatés) depuis le 22 août 2007, date de publication de la loi.

4/ Les donations encouragées

Dans le cadre de donations faites au profit des enfants, ces derniers vont bénéficier d'un abattement triplé de 150.000 euros, au lieu de 50.000 euros. Un enfant va donc pouvoir recevoir tous les six ans, en exonération de droits, la coquette somme de 300.000 euros (150.000 euros de son père, 150.000 euros de sa mère).
Attention en revanche pour les donations entre conjoints ou les partenaires d'un PACS : l'abattement qui est supprimé au titre des droits de succession est maintenu pour les donations. En conséquence, l'abattement de 76.000 euros reste de mise pour les donations faites entre conjoints. Petite amélioration pour les partenaires de PACS : ils profiteront du même abattement que les époux, à savoir 76.000 euros, contre 57.000 euros actuellement.
Toutes ces mesures s'appliquent aux donations consenties depuis le 22 août 2007, date de publication de la loi.

5/ Les dons d'argent cumulables avec les donations

Les dons d'argent sont également encouragés. Tous ceux qui sont effectués à compter du 22 août 2007 seront exonérés de droits de mutation dans la limite de 30.000 euros, s'ils sont faits au profit des enfant(s), petit-enfant(s), arrière-petits-enfants ou à défaut d'une telle descendance, des neveu(x) ou nièce(s). Autres conditions : il faut, au jour de la donation, que le donateur soit âgé de moins de 65 ans et que le donataire (celui qui reçoit) ait 18 ans révolus. De plus, le don doit être déclaré et enregistré par le donataire au service des impôts dans le délai d'un mois suivant son don.
Une telle opération ne peut être réalisée qu'une fois d'un même donateur vers un même bénéficiaire. Par ailleurs, l'exonération de 30.000 euros est cumulable avec celle applicable au titre des donations (150.000 euros pour un enfant, 30.000 euros pour un petit-enfant, 5.000 euros pour un neveu ou nièce, etc.).

6/ Stock-options : l'optimisation fiscale via la donation est supprimée

Un montage, très avantageux, permet actuellement aux titulaires de stock-options de défiscaliser leurs plus-values d'acquisition via le mécanisme de la donation, généralement faite au profit des enfants. Or, comme l'abattement dont bénéficient les enfants en cas de donation va passer de 50.000 euros à 150.000 euros, le gouvernement ne veut surtout pas que cette mesure profite aux titulaires de stock-options, en leur permettant de défiscaliser davantage. Du coup, l'exonération fiscale pour les plus-values d'acquisition en cas de donation est supprimée.

Une mesure non rétroactive

La mesure sera applicable seulement “aux options sur titres attribuées à compter du 20 juin 2007″, selon la loi. En clair, tous les plans de stocks options actuellement en cours et attribués avant le 20 juin 2007 ne sont pas concernés. Les titulaires de ces plans pourront donc, au moment de la levée des options et de l'achat effectif des actions, utiliser le mécanisme de la donation au profit de leurs enfants, pour obtenir la défiscalisation totale _ comme c'est le cas actuellement _, de leur plus-value d'acquisition.

7/ Le bouclier fiscal ramené à 50% des revenus

Avec le bouclier fiscal, les contribuables les plus imposés vont de limiter leur facture fiscale à 50% de leurs revenus (et non plus 60% comme c'était le cas préalablement). Au total le montant versé au titre de l'impôt sur le revenu (IR), de l'impôt sur la fortune (ISF), de la taxe foncière et de la taxe d'habitation pour la résidence principale, de la CSG et de la CRDS ne doit pas dépasser 50% de ses revenus. Le dispositif s'appliquera à partir de 2008.

la suppression de la simplification de la procédure du bouclier fiscal

Les sénateurs avaient adopté, contre l'avis du gouvernement, un amendement visant à simplifier le “bouclier fiscal” en permettant au redevable de l'ISF d'en calculer lui-même l'impact et de l'imputer directement sur sa facture d'ISF, plutôt que d'attendre le chèque de remboursement de l'Etat. Il a, sans surprise, été supprimé, la discussion d'un tel dispositif ayant été reportée au vote de la loi de Finances pour 2008 à l'automne.

8/ ISF : augmentation à 30% de l'abattement sur la résidence principale

L'abattement applicable à la valeur de la résidence principale pour le calcul des sommes à payer au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) passe de 20% à 30% à compter du 1er janvier 2008.

9/ Une réduction d'ISF en cas d'investissement dans les PME

L'article 6 de la loi sur le travail, l'emploi et le pouvoir d'achat, permet de déduire de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), à hauteur de 50.000 euros au maximum, 75% des investissements réalisés dans les PME ou dans des organismes d'intérêt général. Concernant l'investissement dans les PME, les députés avaient élargi cette possibilité, initialement réservée à l'investissement ” direct ” dans les PME, aux parts de fonds communs de placement (FCPR et FCPI) et de fonds d'investissement de proximité (FIP). Les sénateurs, eux, n'ont retenu comme étant éligibles que les placements dans les fonds d'investissements de proximité (FIP). Mais, pour ce type d'investissement, l'avantage sera ramené à 50% du montant investi et plafonné à 10.000 euros.
Les personnes passibles de l'ISF vont aussi pouvoir réduire leur facture fiscale en investissant une partie de leur imposition dans des organismes d'intérêt général (Agence nationale de la recherche, fondations reconnues d'utilité publique, des entreprises, ateliers et chatiers d'insertion et des entreprises de travail temporaire d'insertion, etc.).

50.000 euros maximum, PME et organismes d'intérêt public compris

La limite de 50.000 euros par an joue à la fois pour les investissements dans les PME et pour ceux réalisés au profit d'organismes d'intérêt général. L'avantage n'est donc pas cumulable : le contribuable ne pourra réduire sa note d'ISF que de 50.000 euros par an (et non de 100.000 euros).

10/ Une plus large exonération pour le salaire des étudiants

La loi accorde une plus large exonération d'impôt pour les salaires des étudiants. Jusqu'ici, elle valait pour les “jobs d'été”, pour les étudiants de 21 ans au plus et dans la limite de deux SMIC.  Le nouveau dispositif améliore la situation des étudiants. Il s'appliquera “à compter de l'imposition des revenus de l'année 2007″ et comporte trois élargissements importants : le rélèvement de la limite d'âge à 25 ans, la prise en compte de l'ensemble des salaires (et plus seulement ceux perçus pendant les vacances) et le relèvement à trois SMIC (3.750 euros) de la limite annuelle d'exonération d'impôt.