Pourquoi un blog sur la défiscalisation ?

 

Page d'accueil du site de défiscalisation amff

Voilà, c’est fait, le blog sur la défiscalisation est né, avec une question comme premier titre de post : Pourquoi un nouveau blog sur la défiscalisation ? La première réponse que je peux donner, c’est que j’ai une expertise, que j’offre (commercialement) via le site AMFF, mais qu’elle manque encore de présence et d’ouverture…

Les médias sociaux permettent une nouvelle approche de la défiscalisation. Une approche fondée sur le partage d’expériences, de connaissances, et sur des contributions à forte valeur ajoutée.

Alors quoi de mieux qu’un blog pour partager ma vision de consultant, discuter réellement des thèmes qui me passionnent – et vous intéressent certainement – tels que les dispositifs Robien, Borloo, LMNP, Demessine et Girardin, l’investissement immobilier, les réductions d’impôts… liées aux énergies renouvelables. Bref, tout ce qui touche, de près ou de loin, à l’écosystème de la défiscalisation !

Parmi les sujets que j’aborderai sur ce blog, vous trouverez notamment des :

  • Conseils en défiscalisation avec les bonnes et mauvaises pratiques,
  • Actualités à chaud sur l’investissement immobilier,
  • Nouveaux programmes en région,
  • Exemples d’opérations réussies sur les dispositifs Robien, Borloo, etc,
  • Pistes performantes pour réduire vos impôts et vous engager dans l’immobilier durable.

C’est le début d’un échange ; j’espère vous recevoir ici régulièrement pour partager vos impressions, poser vos questions et pourquoi pas… vous faire faire des économies d’impôts en développant votre patrimoine immobilier ?

Bienvenue sur ce blog dédié à la défiscalisation :-)

Cédric Robillard
Consultant en défiscalisation

www.blog-defiscalisation

            

Quel est l’intérêt de réaliser un achat d’appartement sous  les lois robien et Borloo ?

En investissant sur un achat robien ou borloo neuf vous pouvez déduire 10 700 euros de votre revenu net imposable. Ainsi, défiscaliser en régime Robien ou Borloo permet de financer une partie de l’achat de votre appartement grâce à votre économie d’impôt.

                   

Est-il possible de cumuler le dispositif Robien avec  d'autres ?

                   

Selon votre situation fiscale et vos objectifs patrimoniaux, vous pouvez investir en lmnp (location meublée non professionnelle) ou sur les dispositifs Girardin et Demessine.
La défiscalisation en LMNP est complémentaire car cela  permet de créer des revenus  non imposés sur du long terme. Un programme en LMNP ne nécessite pas d’investissements importants (par exemple un studio de 60 000 euros en résidences étudiantes ou en résidences affaires).

                   

La défiscalisation avec la loi Borloo est-elle plus  importante que la défiscalisation avec le dispositif Robien ?

                   

Il est vrai qu’une défiscalisation Borloo permet d’amortir le bien jusqu’à 15 ans. Alors que dans le cadre d’un achat d’appartement Robien l’économie d’impôt liée à l’amortissement est limitée à 9 ans. Le dispositif  Borloo comprend des  plafonds de ressources du locataire à respecter.

                   

Quelles sont les principales déclarations fiscales à respecter  pour les lois Borloo et Robien ?

                   

L’année de livraison de votre appartement Robien ou Borloo vous devez envoyer une déclaration H2 au centre des impôts dont dépend votre projet (afin de bénéficier  de l’exonération de taxe foncière)
En complément de votre déclaration d’impôt habituelle (2042), vous devez joindre la déclaration 2044 EB concernant votre engagement de location et la déclaration 2044-S.

                   

Que se passe-t-il si je vends mon logement Robien ou Borloo  avant les 9 ans ?

                   

Si vous devez revendre votre appartement sans respecter votre engagement de location de 9 ans avec les dispositifs De Robien et Borloo, vous devrez rendre une partie de l’économie d’impôts.  Les déductions d’impôts liées à l’amortissement seront réintégrées dans le revenu net foncier de l’année en cours.

                   

Comment sortir du projet de défiscalisation Robien ou Borloo  si je perds mon emploi ?

                   

Aucune réintégration fiscale n’est effectuée en cas de licenciement. C’est aussi valable en cas d’invalidité ou de décès de l’un des époux soumis à une imposition commune.
Vous devrez justifier auprès de l’administration fiscale votre licenciement. Ainsi vous pourrez revendre sans préjudice votre appartement Robien ou Borloo qui était soumis à un engagement de 9 ans de location.

                   

Comment faire si les ressources du locataire de mon  appartement acheté sous la loi Borloo dépassent les plafonds dans 2 ans ?

                   

Dans le cadre du dispositif Borloo (à la différence du dispositif De Robien) vous avez effectivement des plafonds de ressources à respecter. Ce sont les ressources à l’entrée du locataire qui doivent être respectées. Ainsi, même si ses revenus augmentent avec le temps et qu’ils dépassent les plafonds Borloo ce sont ses revenus à l’entrée qui comptent.

                   

Où est-il préférable de réaliser l’achat d’un appartement  Robien ?

                   

C’est le travail d’un conseiller en gestion de patrimoine d’étudier le marché, la valorisation d’un projet. Grâce aux partenariats avec de grands groupes dans les secteurs publics, bancaires, immobiliers et de l’administration de biens nous avons des indicateurs importants pour proposer des biens adaptés pour  la défiscalisation Robien.

                   

Est-ce que je peux choisir l’appartement pour mon  investissement Robien ou Borloo ?

                   

En tant que professionnel, nous vous apportons un conseil et des solutions pour vos projets. Grâce aux informations, vous pourrez décider en connaissance de cause. Nous vous présentons les caractéristiques des projets avec les avantages et les contraintes pour votre choix soit objectif et pertinent.

                   

Un investissement locatif de type Robien suppose t-il une  capacité d'apport ?

                  

La plus part des investisseurs empruntent la totalité du  montant de leur achat Robien.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles. Ils participent au déficit foncier et donc à l’économie d’impôt. Un apport permet de baisser les mensualités du prêt immobilier et de générer plus rapidement des revenus complémentaires.
                  En pratique les banquent préfèrent que les frais de notaires  ne soient pas financés par le crédit.

                     

Sur quelle période déduit-on les intérêts d'emprunt sous la  loi Robien ?

                   

Vous pouvez déduire les intérêts du crédit lié à votre achat immobilier Robien non seulement pendant la période d’engagement de location de 9 ans mais aussi par la suite.
En effet après les 9 ans de défiscalisation Robien vous serez au régime réel et vous continuerez à déduire les intérêts de l’emprunt sur l’imprimé 2044.

                   

J’habite dans le nord entre Lille et Arras, est-il préférable d’investir grâce aux loi Robien et Borloo dans un  appartement proche de chez moi ?

                   

L’AMFF vous propose un service sur mesure pour répondre à vos exigences. Si vous souhaitez que votre appartement Robien ou Borloo soit proche de votre lieu d’habitation c’est possible.
  Par contre, c’est rarement préférable. Il faut comprendre que c’est de l’investissement locatif et que vous n’y habiterez pas.  Notre métier est de vous présenter les projets les plus intéressants que nous avons sélectionnés. Nous étudions le potentiel du marché locatif  et la valorisation de votre investissement dans le temps.
D’autre part, sur les projets que nous sélectionnons vous bénéficiez de garanties locatives particulières.  Ce n’est pas parce que le bien est en face de votre habitation que vous n’aurez pas de loyers impayés ou de vacances locatives.

                   

Une opération De Robien ou Borloo peut-elle comporter des  risques ?

                   

Pas plus que  tout investissement immobilier. L’achat d’un appartement sous les Lois Robien et Borloo exige simplement que l’on respecte certaines conditions.  Seules  les  formalités administratives notamment pour les déclarations d’impôts peuvent sembler complexes.

                   

Le dispositif Girardin est-il risqué ?

                   

Un investissement Girardin (dans les DOM TOM) est plus risqué. Ce n’est pas lié à la demande locative, même si on constate que le niveau des loyers doit baisser pour répondre aux besoins de la population. Par contre, les prix d’achat sont à surveiller de près.  Le dispositif Girardin est fiscalement très attractif à condition de réaliser un achat à un prix cohérant avec le marché. Si vous êtes fortement fiscalisé vous pouvez réaliser une  belle opération financière grâce à une économie d’impôt particulièrement importante (40 à 50 % de réduction sur votre achat). La réduction d’impôt est assez conséquente, même si vous ne réalisez pas de plus value à la revente, vous serez beaucoup plus gagnant que si vous n’aviez rien fait.

                   

Si j’ai investi sur un programme immobilier sous la loi Demessine, pourrais-je récupérer le bien pour en faire ma résidence secondaire ?

                   

Ce type d’inversement ne répond pas à cette demande. Ce n’est pas fait pour occuper le bien à plein temps pour le futur. La location est liée à un bail commercial. Par contre vous pouvez profiter de quelques semaines de vacances par an dans la résidence (on peut aussi investir sans souhaiter occuper le bien).
                   

                   

Quelles données sont en faveur de loi Demessine ?

                   

Dans la cadre de ce dispositif, vous avez la possibilité de réaliser des économies d’impôts (4166 euros pour un couple pendant 6ans) en investissant dans des zones touristiques.
La France est  le  pays le plus visité au monde avec 82 millions de visiteurs par an. L’économie du tourisme  représente près de 8% du PIB. 
Une augmentation de  la fréquentation  2.6% par an jusqu’à 2020 est prévu. Ce secteur  représente 115 milliards d’euros de consommation touristique. 

                   

Quels sont les programmes immobiliers Demessine qui  fonctionnent le mieux ?

                   

La demande dépend de plusieurs critères. Au-delà de la destination, l’emplacement comme toujours dans ces produits fera la différence. Mais ce n’est pas tout. Le tourisme a changé, des prestations haut de gamme sont demandées aujourd’hui et pas seulement de la part des touristes étrangers (ce sont les anglais, les allemands, les belges puis les hollandais et les italiens qui viennent le plus en vacances en France).
  Ainsi, on ne part plus à la montagne uniquement dans le but de skier. C’est l’occasion de faire des ballades en profitant de magnifiques paysages avec un hébergement haut de gamme. La diversification des services proposés permet de profiter de la piscine, du sauna du hammam ou encore de la salle de fitness.

                   

Faut-il payer beaucoup d’impôts pour bénéficier des conseils  de l’AMFF ?

                   

Les personnes que nous rencontrons souhaitent investir dans les meilleures conditions en profitant des dispositifs fiscaux. Aujourd’hui on sait que le régime des retraites ne sera plus assuré et qu’il est nécessaire de préparer son avenir et celui de ses proches. Nous sommes donc tous concernée. Même si vous ne payez pas beaucoup d’impôts nous saurons vous indiquer  une solution adaptée.
L’achat d’un appartement sous les lois Robien, borloo ou en location meublé nécessite  que vous ayez une certaine  capacité d’épargne  (de 250 à 500 euros par mois selon le projet).

                   

A quel période de sa vie est-il conseillé d’investir ?

                   

Nous rencontrons tous les jours des personnes qui ont  rencontré un conseiller en gestion de patrimoine il y a quelques années  afin d’investir dans l’immobilier et de profiter des déductions d’impôts et qui ne l’ont pas fait.
  Ils ne l’ont pas fait pour diverses raisons : les études des enfants, le crédit de la résidence principale, le mariage de leur enfant, par manque d’intérêt ou d’information…
Si le moment n’est pas propice et que vous n’avez pas la capacité financières il est inutile de se lancer sur ce type d’investissement.
Un audit fiscal et patrimoniale est nécessaire afin d’étudier votre situation personnelle.  Si votre situation le permet, il est important de  se constituer un capital, une réserve d’argent dès que possible pour sécuriser votre situation financière et préparer votre avenir.

Pourquoi  investir  dans un appartement pour défiscaliser ?

La première raison est qu’il manque beaucoup de logement en France. C’est sans compter  les personnes mal logées, les étudiants, les personnes âgées. Au-delà de l’économie d’impôt que vous réaliserez grâce aux mesures incitatives  vous pouvez aider  des familles à se loger décemment.                    

La seconde raison est que la pierre est le placement  le plus sur. Lorsque vous empruntez par exemple 150 000 euros pour acheter un appartement sous la loi Robien, vous, vos proches votre famille êtes assurés grâce à l’assurance du prêt (assurance, décès, invalidité) sur le montant emprunté.

D’autres part vous faites fructifier  une somme que vous n’aviez pas. Ces 150 000 que vous a prêté la banque vont générer des loyers qui financeront l’essentiel du prêt. Les intérêts sont déductibles et les rentabilités grâce à l’économie d’impôts sont bien supérieures au taux d’emprunt.                           

Comment  l’AMFF   sélectionne un projet ?

                   

La première étape pour que nous validions un projet est d’étudier l’emplacement. L’environnement est capital : écoles, crèches, entreprises, infrastructures services de santé services administratif, accès, espaces verts.

                   

La seconde étape consiste à   étudier  le potentiel  locatif
Étude auprès de nos réseaux d’administrateurs de biens : quel typologie de logement, quelles caractéristiques en terme de surface, de loyers et d’emplacement sont le plus demandés.

                   

Enfin, il s’agit de se renseigner sur le développement  économique et l’urbanisme.
Nous travaillons sur des projets où au-delà de la construction d’un programme immobilier, se développent des infrastructures (écoles, commerces, hôpitaux, espaces verts…) afin de valoriser  votre investissement dans le temps.

                   

Pourquoi faire confiance à l’AMFF  ?

                   

La qualité du conseil et des projets que nous proposons sont  nos atouts majeurs.
                      Les projets immobiliers sur lesquels nous travaillons vous  sont proposés au prix direct promoteur.
Notre expérience vous facilitera la mise en place de ces opérations sans que cela ne vous coûte quoique se soit.
L’activité étant indépendante de nos partenaires (banques, promoteurs…) nous les mettons en concurrence et profitons des meilleures opportunités (alors qu’un banquier ou un promoteur ne  vous proposent que les projets qu’ils commercialisent)
Du fait de notre compétence professionnelle reconnue par les banques, les experts comptables et les promoteurs, l’AMFF  travaille essentiellement sur recommandation.